法智原創 I 開發商以業主主張逾期交房違約金超過訴訟時效為由拒絕支付全部違約金的抗辯理由不能成立
案情簡介：
2013年，張某等人三百多人在某縣某售樓部與陜西某某房地產公司簽訂商品房買賣合同，合同約定2014年12月31日交付房屋，逾期交付按已付房款每日萬分之二由該房產公司向購房者支付違約金。交房日期到期后，由于開發商原因，該房屋遲遲不能交付，直至2019年仍未交付，嚴重侵害了購房者的利益，張某等人遂向法院提起訴訟。主張某某房地產公司向其支付違約金。法院一審裁判僅支持了部分訴訟請求。
一審法院認定原、被告簽訂的《商品房買賣合同》成立真實合法有效，原告已經依約支付了全部房款，而被告未按約定期限交房，存在明顯過錯。故被告應向原告承擔逾期交付的違約責任。由于本案訴訟時效已過，而原告未能提交證據證明訴訟時效發生中止、中斷或者延長。而違約金數額隨著被告逾期交房的違約行為的持續發生而不斷增長，該違約金的請求是一種持續性債權，隨時間的推移不斷發生變化，違約金應當以每個個別的債權分別適用訴訟時效。因此，法院僅支持了以原告起訴到計三年計算的違約金，既是對原告怠于行使權利的一種限制，又是對被告早日交房減少違約責任起到督促作用。
律師分析：
首先，本案違約金系基于某某公司未按約履行交房義務的違約行為而產生的。按照雙方當事人在《商品房買賣合同》中的約定，某某公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應向購房者按已付房款每日萬分之二支付違約金，從該約定內容分析，延遲交房的違約金是根據違約行為持續發生的狀況而“累加計算”的，即相對于購房方來講，主張自合同約定的逾期交房之日至實際交房之日的違約金，是雙方當事人在合同中所確定的一個整體的合同權利，而不是按照違約的天數具體分割為若干分別計算訴訟時效的獨立的權利，購房方可以在該項整體權利沒能實現時提出主張。如果將本案違約金請求權分割為若干獨立的請求權，并以分別起算的訴訟時效予以限制，這必將改變本案雙方當事人在合同中約定的“累加計算”的本意，違背當事人意思自治的基本原則。
其次，本案中雙方當事人在合同中僅約定了違約金的計算方法，并沒有約定違約金的支付期限。對于沒有支付期限的債務，債權人任何時候都可以主張，只有當債務人明確表示不履行時，才能認定債權人“知道或者應當知道權利受到侵害”，訴訟時效才可依法起算。
最后，就本案的實際情況而言，某某公司關于違約金債權應當按照訴訟時效已過倒計三年計算的抗辯理由，也無現行法律、司法解釋明文規定的支持。
本案二審階段，由我所房地產與建設工程業務部部長王禾律師及團隊成員宣敏律師、周心心律師(實習）擔任原告方代理人，通過以上案情分析，并通過其他購房者找到了《開發商的承諾書》、《會議紀要》等訴訟時效中斷的有利證據，二審法院經審理查明，判決支持了購房業主的全部訴訟請求。
王 禾 ： 律師
陜西法智律師事務所
高級合伙人
管委會副主任
房地產與建設施工部部長
陜西法智律師事務所管委會副主任，高級合伙人，房地產與建設施工部部長，陜西法智律師事務所專職律師，畢業于西北政法大學,經濟法專業，自1998年執業律師至今，憑借扎實的法學理論知識，多年律師的從業經驗，辦理了許多有重大影響的案件，得到了廣大客戶的一致認可和好評。在從事律師業務以來積累了豐富的訴訟、非訴業務經驗，掌握有豐富的法律相關資源。堅守“受人之托，忠人之事”的執業理念，憑借豐富的司法經驗、嫻熟的訴訟技巧和優質的人脈資源，對工作負責、對當事人負責，踏踏實實，不斷地強化提高自己理論業務素質，盡其所能，最大限度地來維護當事人的合法權益,為委托人挽回巨額經濟損失。
王禾律師法學理論功底深厚，具有扎實的專業知識和豐富的工作經驗，有著二十多年的法律工作從業經歷，精專業、重實戰，成功代理多起訴訟、仲裁案件，調處解決社會矛盾，挽回巨額經濟損失，備受好評。不但熟知民法，民事訴訟法，刑法，刑事訴訟法，合同法，擔保法，公司法等法律法規，更可貴的是能夠于靈活運用法律知識，尤其在公司治理及建設工程領域有獨到的見解，代理訴訟案件時獨具風格、技巧靈活，善于談判交涉，協調能力出色，具有豐富的司法實踐和服務經驗。其次，王禾律師具有出色的邏輯思維能力和訴訟判斷能力，工作作風嚴謹，思維縝密。在二十余年的律師職業生涯中，多次通過嚴謹的法律思維，準確的判斷取得了訴訟優勢地位，實現了當事人的訴訟目的，切實的維護了當事人的合法權益。
業務領域：王禾律師先后辦理各類訴訟及非訴訟法律事務數百件，積累了豐富的執業經驗，與政府部門、新聞媒體、工商企業、各類中介機構均有著良好的合作。
主要致力于公司法律事務、經濟合同、醫療糾紛、房地產與建筑工程糾紛、勞動糾紛、刑事辯護、行政訴訟等各類案件，尤其以房地產與建筑工程法律事務見長，熟悉國家建筑、房地產及物業管理、與建筑房地產相關的稅務方面的法律法規及地方性法規、規范性文件及操作流程。現擔任陜西廣播電視臺、西安市住房保障和房屋管理局等多家大中型企業的法律顧問。