無過錯房屋買受人是否享有物權期待權的認定

——濮陽華龍區法院判決魯某訴劉某等案外人執行異議之訴案

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

    裁判要旨

    為了保護無過錯房屋買受人的權利，根據相關規定，房屋買受人的權利可上升為物權期待權，并具有優先于抵押權的效力。

    【案情】

    中鵠公司與緒村村委會聯合開發建設門市房數套，約定其中11套歸緒村村委會所有。2012年2月18日，雙方共同委托拍賣公司整體拍賣該11套門市房，案外人趙某參與拍賣并成交，后趙某將該11套門市房轉讓給馬某等，期間該房屋一直登記于中鵠公司名下。2013年2月21日，魯某通過其父魯某林購買涉案7號房屋，2014年8月5日前分批次付清全部房款，2014年5月1日前實際占有及使用該房屋，但由于涉案房屋長期處于網簽備案和抵押登記狀態下，魯某多次請求中鵠公司及馬某配合辦理過戶手續均未能成功。2013年10月16日，涉案房屋以買賣為由網簽備案于案外人李某名下，于2014年9月1日解除備案。2014年9月25日，中鵠公司就涉案房屋為劉某強辦理了抵押登記，抵押債權金額為100萬元。2016年11月30日，劉某、劉某強為實現其對中鵠公司、馬某享有的債權提起訴訟，勝訴后申請強制執行并要求評估拍賣涉案房產。魯某以其對涉案房產享有所有權為由提出執行異議，被駁回后提起執行異議之訴。

    【裁判】

    河南省濮陽市華龍區人民法院審理后認為，之前河南省濮陽市中級人民法院的生效判決書即（2017）豫09民再20號民事判決書已經認定魯某享有相應物權，本案中魯某的權利依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條（以下簡稱《執行異議復議規定》）構成該規定第二十七條所稱的例外，可對抗申請執行人的抵押權。遂判決，不得執行涉案房屋。宣判后，各方當事人均未提起上訴，判決已生效。

    【評析】

    本案爭議焦點在于無過錯房屋買受人享有的物權期待權是否優先于抵押權。

    1.物權期待權的定義和相關規定。物權期待權指將來有可能取得對某一物的支配權和排他的權利。我國對于物權期待權的保護首見于2002年施行的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（現已失效），該批復對具有消費者身份的房屋買受人賦予了“優先于金錢債權人”的特殊保護。2015年施行的《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條（2020年修正時未修改）分別規定了一般房屋買受人的物權期待權和房屋消費者的物權期待權，賦予了包括商品房消費者和商品房消費者之外的一般買受人在內的無過錯不動產買受人享有足以排除強制執行的物權期待權，且在順位上應當優先于其他債權。

    2.本案對《執行異議復議規定》第二十八條的具體應用。首先，關于法律適用確定問題。《執行異議復議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”可見，該條在彰顯物權優于債權原則的同時，通過但書條款體現了對生存利益的考量。換言之，就算申請執行人對執行標的享有優先受償權，其對抗案外人的執行異議也并非“萬無一失”，法律、司法解釋另有規定的，申請執行人即使對執行標的享有優先受償權，亦不能對抗案外人的執行異議。結合立法宗旨，為切實保護無過錯買受人的物權期待權，《執行異議復議規定》第二十八條即屬第二十七條規定的“但法律、司法解釋另有規定的除外”情形，所以該第二十八條成為本案實體裁判的重要法律依據。

    其次，關于裁判標準引用問題。本案中，魯某以濮陽中院（2017）豫09民再20號再審判決的既定意見對抗本案抵押權，被告劉某、劉某強不認同。雖然該再審判決書處理的是魯某與案外人李某、呂某以及中鵠公司之間的執行異議之訴糾紛，未涉及本案被告劉某、劉某強，但涉案房產、基本事實及原告訴請均一致，與本案具有不可分割的密切關聯，該再審判決的裁判精神及法律規則均可適用于本案，故魯某享有可對抗抵押權的相應民事權益。

    再次，本案符合第二十八條規定的實質性要件。《執行異議復議規定》第二十八條明確了無過錯房屋買受人能夠享有排他性物權期待權的情形。本案中，2013年2月21日，魯某通過其父魯某林購買涉案房屋，2014年8月5日前分批次付清全部購房款500余萬元。涉案房屋實際交付后，雖未辦理房屋過戶手續，但2014年5月1日魯某已對外出租并收費。故魯某在法院查封涉案房屋之前，已經依法支付了全部價款，并取得了房屋的合法占有權。經審理查明，涉案房屋長期處于網簽在他人名下或抵押狀態，所以魯某對于未辦理房屋過戶登記并無過錯。縱觀全案，涉案買賣行為要件已實質性完成，符合《執行異議復議規定》第二十八條的規定，魯某作為無過錯買受人因此享有可對抗抵押權的物權期待權。

    本案案號：（2018）豫0902民初8703號

    案例編寫人：河南省濮陽市華龍區人民法院  尹  艷