隨著城市化的發展，農村人口到城市就業、買房、定居，導致農村人口流失嚴重，最終農村閑置房越來越多。農村房屋是國家分配給農民的居住保障和福利財產，屬于農村所有，為防止農民在利益的驅逐下，將農村土地賣給商戶，導致農村農田銳減，我國法律規定買賣農村土地是違法的。那么根據我國現行法律規定，農村宅基地房屋買賣合同有效嗎？我們將結合司法案例及法律法規進行分析解讀：

一、案件情況

    2012年，周某(乙方)與彭某(甲方)于2012年6月3日簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定：一、甲方自愿將位于小溪××街辦倉屋××組(原豐寶山村四組)的房屋及部分山林、責任承包田，包括自墾地出售給乙方；二、乙方對甲方出售的房屋、果樹等一切資源共計人民幣35萬元，出售給乙方，一次性付清；三、任何時候過戶甲方必須協助乙方出示相關證件及簽字蓋章；四、甲方保證在交易時該房屋、山林、田等資源沒有產權糾紛，權屬清楚。本合同一經簽章后生效，若一方違約須向守約方支付違約金(總金額的30%)。周某、彭某分別作為各自家庭的代表在合同上簽字。周某當即支付給彭某房款35萬元，并由彭某出具收條一張。彭某將林權證、農村土地經營權證、個人建房用地批準書交予周某。2012年11月8日，彭某與周某簽署一份《山林流轉協議書》，約定將其四塊計15畝林地流轉給乙方，乙方在管理經營過程中對約定的森林、林木、林地所有權或使用權享有合法權益，受法律保護。若山林、林地被征用、占用，乙方有得到或享用法律規定的權利。2020年9月，因鄭萬高速鐵路聯絡線建設需征用周某承包經營的渠溝邊經濟林地；村民委員會向周某發送了小溪塔街道鄭萬高鐵聯絡線建設征用補償計算表，周某在表格上簽名。彭某以其是林權證上的權屬人為由要求村民委員會將渠溝邊ＣＷＢ-070號地的補償款補償給他。周某與彭某為此產生糾紛。彭某訴至法院要求雙方簽訂的房屋買賣合同及山地流轉協議無效。

二、法院判決

    本案的爭議焦點在于：周某與彭某簽訂的農村宅基地房屋買賣合同是否有效？法院經審理認為：本案中，周某與彭某于2012年簽訂的《房屋買賣合同》及《山林流轉協議書》屬雙方當事人真實意思表示，不存在脅迫、欺詐的事由，且雙方已經實際履行各自的主要義務，綜合本案歷史背景、雙方形成糾紛的原因及有利于維護現有房屋的占有關系，維護交易穩定，倡導誠實信用原則，應當確認雙方簽訂的房屋買賣合同及協議有效。其理由如下：1.現有國家法律法規和政策并無禁止農民異地購買農村房屋。周某雖然不屬于當地農民，但自購買訟爭房屋后，投入資金對該房屋進行了擴改建，實際居住該房屋形成了穩定的占有關系，且周某名下沒有其他宅基地和住房，周某在2017年已經將戶口遷移至，成為了集體經濟組織成員。2.根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，違反法律、法行政法規的強制規定訂立的合同應認定為無效；又依據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋(一)》第四條：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”我國對農村房屋買賣未專門立法，法律、行政法規對農村房屋買賣行為亦未作禁止性規定。3.周某、彭某已向夷陵區國土資源局提出將房屋、宅基地過戶申請，非因雙方原因而未過戶成功，因此雙方簽訂的《房屋買賣合同》和協議應認定為有效。4、彭某自愿在房屋買賣時將部分田地、山林交由周某耕種經營，周某一家對該地塊取得了實際經營權，村民委員會與周某簽訂了《農村土地承包合同》，并由小溪塔街辦農村經濟經營管理局蓋章鑒證，故周某已享有該土地的承包權。因此法院判決彭某繼續履行與周某簽訂的《房屋買賣合同》及《山林流轉協議》，并協助過戶相關手續。

三、分析意見

    農村集體土地實行“三權分置”，即“所有權”“土地承包權”“土地經營權”分屬不同的主體，明確了農民集體對承包地依法享有土地所有權、承包農戶對承包地依法享有土地承包經營權、經營權人對承包地依法享有土地經營權。依據《中華人民共和國農村土地承包法》第三十六條，承包方可以自主決定依法采取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，并向發包方備案。因此在一定條件下，承包方將農村宅基地房屋買賣合同有效，需要滿足以下幾點：1、房屋購買人不得為城市戶口，必須為農戶；2、房屋購買人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件，不得擁有兩個住宅，必須遵守“一戶一宅”政策。根據《中華人民共和國土地法》第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。3、房屋轉移使用前先征得本集體經濟組織同意；4、宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。