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開發(fā)商單方改變規(guī)劃

業(yè)主主張采光權(quán)

【按】《物權(quán)法》第八十九條明確規(guī)定“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”但是，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)中，有多少開發(fā)商能遵循這一規(guī)定？使購房者的通風(fēng)、采光和日照這些權(quán)利得以有效的維護(hù)呢？本委近期審理了一起由于開發(fā)商改變?cè)?guī)劃設(shè)計(jì)給已購房者的通風(fēng)、采光和日照等權(quán)益造成侵害而提起的民事仲裁案。申請(qǐng)人已獲得6000元賠償金。

基 本 案 情

申請(qǐng)人商洛某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被申請(qǐng)人王某于2008年11月1日簽訂了《商品房買賣合同》，由被申請(qǐng)人購買申請(qǐng)人開發(fā)建設(shè)的某商品房一套，申請(qǐng)人于2010年7月份交房，被申請(qǐng)人依據(jù)原銷售宣傳彩頁及原周邊環(huán)境和原規(guī)劃9號(hào)樓區(qū)的設(shè)計(jì)模型，收房入住。但是申請(qǐng)人在被申請(qǐng)人收房后建設(shè)9號(hào)樓區(qū)時(shí)卻將原規(guī)劃的一高層一低層變更為三高層一低層，被申請(qǐng)人認(rèn)為申請(qǐng)人9樓區(qū)現(xiàn)在的施工建設(shè)給其采光及日常生活造成了影響，并造成了房屋使用價(jià)值的降低。向相關(guān)部門遞交了反映材料請(qǐng)求申請(qǐng)人停止侵害。而申請(qǐng)人則認(rèn)為被申請(qǐng)人已接收房屋并入住，合同終結(jié)，被申請(qǐng)人不應(yīng)以9樓區(qū)影響采光等進(jìn)行聯(lián)名上書反映，阻礙申請(qǐng)人正常施工。即按照合同約定提起仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求：一、請(qǐng)求依法確認(rèn)被申請(qǐng)人違反《商品房買賣合同》約定；二、請(qǐng)求依法裁決被申請(qǐng)人停止妨害，確保申請(qǐng)人的正常開發(fā)建設(shè)。

庭審中被申請(qǐng)人提出反申請(qǐng)稱：反申請(qǐng)人與申請(qǐng)人于2008年11月1日簽訂購房協(xié)議時(shí)，按當(dāng)時(shí)申請(qǐng)人提供的小區(qū)布局結(jié)構(gòu)，反申請(qǐng)人所購8樓區(qū)西邊應(yīng)為北高南底房屋結(jié)構(gòu)，南邊底層為5層高綜合樓，一樓為商業(yè)中心及休閑廣場(chǎng)，負(fù)層為停車場(chǎng)。反申請(qǐng)人選擇8樓區(qū)南段3樓就是為了不讓前面的樓層遮擋住通風(fēng)采光，同時(shí)還臨近商業(yè)休息中心，能為反申請(qǐng)人提供一個(gè)相對(duì)較好的居住環(huán)境。可是自2010年起申請(qǐng)人就開始在原規(guī)劃樓址上開發(fā)地基，并宣傳其新建樓區(qū)結(jié)構(gòu)為：東西走向的3棟17層高樓。影響了反申請(qǐng)人房屋的采光、通風(fēng)等生活質(zhì)量。因此反申請(qǐng)人主張申請(qǐng)人給予其經(jīng)濟(jì)賠償9.8萬元。

爭(zhēng) 議 焦 點(diǎn)

申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、被申請(qǐng)人是否妨礙了申請(qǐng)人的正常施工；二、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人誰存在違約；三、申請(qǐng)人9號(hào)樓區(qū)規(guī)劃的變更是否給被申請(qǐng)人的生活造成采光、通風(fēng)影響等過錯(cuò)。

經(jīng)仲裁庭審理查明：申請(qǐng)人于2008年11月1日與被申請(qǐng)人簽訂了《商品房買賣合同》（編號(hào)：GF-2000-0171，合同編號(hào)：VNS-I-2008163號(hào)）。合同第三條約定：“買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第XXX【幢】【座】2【單元】3【層】XXX0231號(hào)房。該商品房用途為住宅，屬磚混結(jié)構(gòu)，層高為3米，建筑層數(shù)地上6層。該商品房陽臺(tái)是非封閉式。”第六條約定付款方式：“買受人于2008年8月26日已付清首付款款x拾玖萬肆仟肆佰叁拾玖元整（￥94439元）。壹拾貳萬零仟零佰零拾零元整（￥120000元）采取銀行按揭貸款。” 第十八條二款約定：“出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。”被申請(qǐng)人在購買申請(qǐng)人約定的房屋時(shí)，申請(qǐng)人的銷售宣傳彩頁上明示9樓區(qū)房屋原規(guī)劃為一座四層商廈，商廈北角為一棟坐東向西的高層。2011年3月6日申請(qǐng)人按原設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行了9樓區(qū)的地基工程開挖至7月份將原規(guī)劃變更為三高層一底層后即停工待批，故現(xiàn)陳列在售樓部的9樓區(qū)規(guī)劃示意圖已變更為三幢坐南向北的十七層高樓，即出現(xiàn)了與原銷售宣傳彩頁上所宣傳的9樓區(qū)規(guī)劃樓盤截然不同的事實(shí)。而申請(qǐng)人已經(jīng)開始進(jìn)行樓房預(yù)售。被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人單方改變規(guī)劃的事實(shí)多次去申請(qǐng)人售樓部詢問，但一直得不到解決。被申請(qǐng)人即以申請(qǐng)人在9樓區(qū)地基挖了一個(gè)長約150多米，寬50多米，坑深10多米，有一萬多平方米的深坑事實(shí)和變更后的9區(qū)房屋對(duì)其住宅的采光影響等問題，在多次協(xié)商得不到解決后聯(lián)名向商洛市相關(guān)部門遞交了反映材料。經(jīng)查申請(qǐng)人單方改變了9樓區(qū)房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)和房屋銷售宣傳的要約并進(jìn)行樓盤預(yù)售，且未履行法律所規(guī)定的相關(guān)義務(wù)。被申請(qǐng)人在庭審中提出反申請(qǐng)，主張申請(qǐng)人的擅自改變9樓區(qū)原房屋規(guī)劃的銷售宣傳行為及已動(dòng)工興建的新區(qū)樓盤給自己已購的XXX0231號(hào)住宅房屋采光及視覺生活質(zhì)量等造成了影響，請(qǐng)求仲裁庭裁定申請(qǐng)人給予98000元的賠償。被申請(qǐng)人原來和此后不阻止申請(qǐng)人正常施工。

仲裁庭認(rèn)為：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人2008年11月1日簽訂的《商品房買賣合同》雙方均認(rèn)為合法有效，表示愿意繼續(xù)履行。仲裁庭認(rèn)為雙方商品房買賣合同內(nèi)容合法、意思表示真實(shí)，屬有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)；被申請(qǐng)人在接受申請(qǐng)人商品房銷售時(shí)的宣傳彩頁等視覺圖，應(yīng)為要約合同，應(yīng)依法認(rèn)定。申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的房屋交易行為成立。申請(qǐng)人在改變?cè)?guī)劃設(shè)計(jì)和原銷售要約時(shí)應(yīng)按合同約定與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商或采取召開業(yè)主聽證會(huì)等方式進(jìn)行溝通，而申請(qǐng)人卻未履行此項(xiàng)約定義務(wù)，申請(qǐng)人對(duì)9樓區(qū)的原規(guī)劃變更且已實(shí)施的行為違反了《商品房買賣合同》第十八條“出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。”的約定，違反了《中華人民共和國合同法》第六條“當(dāng)事人行使權(quán)力、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。”之規(guī)定。仲裁庭認(rèn)為：申請(qǐng)人9樓區(qū)雖然有原建房規(guī)劃但規(guī)劃變更后將原四層商廈變?yōu)槿龡?7層住宅樓的事實(shí)，對(duì)被申請(qǐng)人的采光及視覺有一定的影響，不符合國家發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，違反了《中華人民共和國民法通則》第八十三條“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”和《中華人民共和國物權(quán)法》第八十九條“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”被申請(qǐng)人在9樓區(qū)房屋設(shè)計(jì)變更后多次主動(dòng)尋找申請(qǐng)人協(xié)商處理但申請(qǐng)人卻未積極協(xié)調(diào)，導(dǎo)致了矛盾的進(jìn)一步激化，仲裁庭認(rèn)為申請(qǐng)人存在的違約事實(shí)過錯(cuò)清楚。但被申請(qǐng)人不得在本案終結(jié)后再無因阻擋申請(qǐng)人9樓區(qū)正常施工。對(duì)被申請(qǐng)人反訴的影響通風(fēng)采光、視覺生活質(zhì)量以及居住質(zhì)量和房屋的二次出售貶值等索賠98000元人民幣的損失主張，因證據(jù)不夠充分，仲裁庭予以部分支持。被申請(qǐng)人反請(qǐng)求認(rèn)為申請(qǐng)人9樓區(qū)開挖給8樓區(qū)造成房屋裂縫因無證據(jù)，仲裁庭不予支持。申請(qǐng)人所提出的被申請(qǐng)人違反《商品房買賣合同》約定以及要求被申請(qǐng)人停止妨害，沒有相關(guān)證據(jù)支持，仲裁庭不予支持。

處 理 結(jié) 果

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條，《中華人民共和國民法通則》第八十三條，《中華人民共和國物權(quán)法》第八十九條，《中華人民共和國仲裁法》第二十七條、第五十七條之規(guī)定，裁決：

一、申請(qǐng)人商洛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本裁決作出15日之內(nèi)一次性賠付被申請(qǐng)人王某6000元人民幣。逾期按照中國人民銀行同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回雙方當(dāng)事人的其他仲裁請(qǐng)求。

三、被申請(qǐng)人反請(qǐng)求仲裁費(fèi)及預(yù)交仲裁費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。

點(diǎn) 評(píng)

住宅樓的通風(fēng)、采光權(quán)在我國民法及相關(guān)法規(guī)有明確規(guī)定。一方當(dāng)事人的行為影響了另一方當(dāng)事人的通風(fēng)、采光權(quán)就會(huì)形成民事行為上的過錯(cuò)，就應(yīng)承擔(dān)停止侵害和賠償?shù)姆韶?zé)任。但過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)多少責(zé)任，應(yīng)以案件事實(shí)由仲裁員適量裁定。無過錯(cuò)索賠一方應(yīng)尊重事實(shí)和法律的裁判。值得指出的是，主張通風(fēng)、采光權(quán)屬民事相鄰關(guān)系范疇，雙方當(dāng)事人應(yīng)以和諧、謙讓、相互尊重的理念和心態(tài)對(duì)待事實(shí)，才能達(dá)到相鄰關(guān)系友好的案件裁判結(jié)果。