案 情

爭 議 焦 點

仲裁庭意見及處理結果

合同第八條交房期限約定：“出賣人應當在2012年10月31日前依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經驗收合格?！倍簧暾埲瞬⑽丛?012年10月31日前和2013年5月25日前通知申請人對合同約定的6—1—801#房屋進行驗收。房屋驗收是當事人履行合同第十一條交接約定條款的前提和基礎。驗收房屋是雙方當事人對合同標的物質量等約定的條件的查驗，但驗收并不產生合同標的物的交付轉移。交接是合同標的物經驗收后質量及合同約定的標的物條件合格后標的物發生轉移的行為。即沒有“驗收”就不能發生交接。目前國家《建筑法》、《合同法》等相關法規規定和商洛市人民政府實行的是商品房驗收交接制度為分戶驗收和“建設工程竣工驗收備案表”強制性規范制度。合同第八條1款明確約定“依照國家和地方人民政府的有關規定，”并符合合同約定方式進行驗收。而被申請人2012年10月31日前至今沒有對6—1—801#房按約定雙方進行分戶驗收和履行建設工程竣工驗收備案表制度。被申請人發布在報刊上的公告明確為“交房公告”而只字未提驗收房屋，并且公告“賀禧各位業主所購買的XXX天地一期6、7、8#樓已具備交房條件”，要求申請人“及時前往物業公司辦理入住手續。”的公告內容，事實侵犯了申請人對該商品房是否達到了合同約定的交房條件的分戶驗收權利和查看被申請人建設工程竣工驗收備案表的權利。尤其是合同雙方當事人一方并不是“物業公司”，而被申請人要求“申請人及時前往物業公司辦理入住手續，”顯然違反合同約定的分戶驗收的一方當事人主體是被申請人的約定。被申請人既主張房屋驗收是雙方當事人的權利，又不履行合同約定的雙方房屋驗收的程序而直接公告要求申請人于2013年4月30日前往物業公司辦理入住手續的行為，侵犯申請人合同義務權利，違約過錯事實清楚。且被申請人沒有證據證明通知過申請人履行房屋驗收后合格的法律事實證據。被申請人答辯理由：“是申請人不接房不是被申請人不交房”的主張，仲裁庭不予支持。合同第八條再約定的“但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的；2.“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的異常天氣，異常地質狀況、政府行為及公用部門所引起的事件。若出現上述不可抗力情形而導致交房延誤的，出賣人可根據不可抗力持續時間長短，相應延遲交付該房屋，且買受人不能追究出賣人的逾期違約責任?！北簧暾埲伺e證的商洛市建設工程質量安全監督中心站商建質發（2010）19號和商洛市住房和城鄉建設局商政建發（2011）184號、（2012）221號文件及“情況說明”、明確指出“因工期緊確需施工的工程，施工單位必須制定切實可行的冬季施工方案，經監理審核同意，建設單位審批，在落實冬季施工措施后方可以施工?！逼湮募热輰儆诳煽朔?、可避免、可預見性。而不符合我國《合同法》第一百一十七條:“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發生不可抗力的，不能免除責任?！币幎ń缍ú豢煽沽κ录囊丶础安荒茴A見、不能避免、不能克服”。且被申請人就所上證據文件也沒有按合同第八條第二款“1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的”的約定告知申請人。違反《合同法》第一百一十八條:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明”之規定。被申請人主張的合同第八條因所上文件為不可抗力免責違約條款不能成立，仲裁庭不予支持。

合同第十一條：交接約定“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。”6—1—801#住宅商品房是否達到“交付使用條件，”應當由約定該商品房使用條件的合同雙方當事人驗收確認后，如達到交付使用條件后，被申請人亦應取得合同第八條規定的證明文件后由出賣人書面通知買受人辦理交付手續。合同第八條明確約定“雙方進行驗收交接時”即雙方驗收為雙方當事人，交接也為雙方當事人。而且合同第十一條約定了“出賣人應當出示合同第八條規定的證明文件”后“并簽署房屋交接單?！北簧暾埲藳]有按合同第十一條約定的而取得合同第八條約定的在房屋交接時應當向申請人出示的 “證明文件”事實清楚，更沒有通知申請人履行“雙方驗收”以確認6—1—801#住宅是否達到了合同約定的交付使用條件過錯成立。交易習慣中，盡管雙方當事人往往在履行房屋“驗收”和“交接”時習慣合并進行，但仍然事實實際履行了驗收和交接的兩種完全不同形式又可銜接進行的行為。合同第十一條同時約定了“出賣人向買受人發出書信通知（或者登報公告）即為送達，買受人收到出賣人通知之日起15日內未辦理房屋交接手續，則視為買受人無異議接受所購房屋?！钡臈l款屬約定既定條款，既定條款在條件成就時生效。被申請人以單方在報刊發出的“交房公告，”即認為交房通知已送達申請人， 申請人即應承擔“則視為買受人無異議接受所購房屋”的理由不能成立。對被申請人以報刊公告發布認為的申請人在被申請人公告交房后申請人已無異議接受所購房屋的主張不予支持。被申請人舉證報刊交房公告證據仲裁庭不予采信。被申請人應依照《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡谝话僖皇l“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失?！敝幎ǔ袚`約責任。

綜上，被申請人沒有履行與申請人簽訂的《商品房買賣合同》第八條，第十一條的約定，沒有證據證明其按約定與申請人履行了合同第十一條“雙方進行驗收交接”和第八條“該商品房經驗收合格”的法定事實，從而難以實現其按合同第八條約定的“出賣人應當在2012年10月31日前”將“并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”的目的。違反了《中華人民共和國合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同?！钡谝话傥迨龡l“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求?！焙偷谌龡l“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”的規定和合同第九條“（1）項”之約定承擔繼續履行合同、采取補救措施和賠償損失的違約過錯責任。申請人申請被申請人應當承擔逾期交房的賠償請求仲裁庭給予支持。被申請人在未進行工程決算、雙方驗收和未取得國家房屋質量強制驗收程序的文件建設工程竣工驗收備案表的情況下，明知該商品房質量不具備交房條件而為了實現合同第十一條三款既定的交接房屬違約免責的成就條件，有意回避合同第八條約定房屋交接所約定須向申請人提交的規定的文件和雙方“經驗收合格“的權利而在報刊發布已具備交房入住條件的交房公告的虛假信息，從而使被申請人實現申請人實際承擔“公告即為送達，買受人收到出賣人通知之日起15日內未辦理交房手續，則視為買受人無異議接受所購房屋”的違約過錯之責任目的的違約事實清楚。違反《中華人民共和國建筑法》第六十一條“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”和《中華人民共和國合同法》第二百七十九條“建設工程竣工后，發包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！奔暗诹鶙l“當事人行使權利、履行義務應當遵守誠實信用原則”的規定，屬發布隱瞞真實誤導信息，侵犯申請人知悉真情權，從而實現其合同約定的被申請人的既定免責成就條件，過錯事實成立。被申請人答辯“有交房公告，就應該視為交房”的主張仲裁庭不予支持。申請人主張被申請人不具備交房條件，而在報刊公告交房信息肆意掩蓋沒有驗收房屋的違反合同約定的事實，和試圖以交房公告誘導申請人放棄知情權利及國家建設工程質量強制性驗收規定的行為，應當按《合同法》第一百一十三條的規定承擔損害1倍賠償的主張，仲裁庭經調查目前商洛房地產市場經營的實際情況和被申請人實際形成過錯的情節予以據實部分支持。被申請人應當承擔履行合同不誠實信用的損害補償責任。

處 理 結 果

被申請人商洛XX地置業有限責任公司自收到本裁決書之日起15日內賠付申請人柯XX逾期交房至2013年6月30日242天違約金12097.58元人民幣；逾期按中國人民銀行同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。

仲裁費用由被申請人承擔。

本裁決書自作出之日起發生法律效力。