華商調查：商南房地產亂象背后 多部門監管失范

　　近日，一份商南縣檢察院3年前的《預防調查報告》再次被提起。商南縣檢察院調查發現，2010年1月到2013年6月，該縣6個房地產項目的實際建設容積率“飆高”。后經國土部門評估，由此未給國家繳納的土地出讓金竟達2600萬元。而這其中，商南縣住建局、土地局、不動產管理局等部門的公職人員都涉嫌瀆職。近日，商洛市檢察院檢察長前往商南現場督辦該案。

3年前的《預防調查報告》

　　2017年3月初，有匿名網友給華商報提供了一份商南縣人民檢察院的《預防調查報告》。這份2013年商南縣檢察院的調查報告，主要涉及當時的商南縣房地產市場亂象。

　　6房地產項目容積率“飆高”超合同約定面積5.8萬㎡

　　報告中詳細記述了當時主管檢察長和另外兩名職務犯罪預防科(后改為反瀆局)的檢察官，前后歷時3個月，對全縣2010年1月到2013年6月取得規劃許可的10個房地產開發項目用地及實際建設情況進行調查的情況。其中一組數據令人震驚，調查組發現，其中有6個房地產項目實際建設容積率與土地出讓合同約定容積率相比明顯提高很多，超合同約定容積率建筑面積共計5.8萬平方米。6個房地產項目包括：當地陜西思創房地產公司開發的“雅居園”小區和“雅都花園”小區(總共兩個項目)；商南縣順義印務有限責任公司開發建設的“順義家園”小區；商南縣寶利食品廠開發的“寶利建材批發市場”；陜西澤美地產開發公司開發的“廣場壹號”小區；商南縣糧食購銷公司開發的“學府花園”小區。

住建局未編制過控規審批隨意性較大

　 容積率是建筑面積總和與用地面積的比值，主要反映用地的開發強度，由城市規劃確定，具體要求和標準按各地區規劃行政主管部門的規定辦理。報告中指出，2008年1月1日執行的《城鄉規劃法》和2009年7月1日施行的《陜西省城鄉規劃條例》明確規定，縣級人民政府規劃主管部門應根據總體規劃制定縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規則(簡稱控規)。控規包含地塊的用地性質、建筑密度、日照間距、容積率、綠地率、停車位、基礎設施和公共服務設施配置、應急避難場所等，這些應當作為控規的強制性內容。控規要經政府批準并報本級人大常委會備案，作為一切規劃工作的強制性依據，不得突破。

　　容積率作為其中的重要指標之一，既是國有土地使用權出讓合同中必須規定的重要內容，也是進行城鄉規劃行政許可時必須嚴格控制的關鍵指標，某一塊地規劃容積率的大小是決定該土地出讓價格的重要因素之一。然而，檢察官調查時卻發現，商南縣規劃部門是住建局下屬單位，而住建局竟然沒有編制過城區建設用地控規，致使土地出讓、規劃審批缺乏控規依據，規劃條件審批隨意性較大。有知情者告訴華商報記者，一些審批完全就是靠領導主觀意見，難免不會滋生腐敗。辦案人員認為：“在寸土寸金的城市，建設規劃紅線退一點，規劃格局動一點，普通人是難以覺察出來的，但對房地產商來說卻意味著巨大的利益”。

土地已出讓規劃才跟上 相關部門各自為政監管失范

　　商南縣檢察院在《預防調查報告》中提到，按照規定，在簽訂土地出讓合同以前，必須要由城建規劃部門提前出具規劃條件并按規劃條件出讓。但是，由于商南縣相關部門之間各自為政，致使部分土地出讓在前，城建規劃在后，從而導致部分房地產開發項目后期規劃及實際建設情況與土地出讓時約定的使用條件嚴重不符。報告中提到，一些群眾給商南縣檢察院舉報稱，商南縣長新路北側和富興路東側交叉口的“寶利建材批發市場”立項的房地產開發項目，在僅獲批沿街建設一棟商住樓的情況下，開發商在院內違規超建一棟七層商品住宅樓。違建面積5541平方米，早在2012年大部分房屋已入住。

　　檢察院調查發現，該工程在檢方進入調查的2013年7月份，一直沒有人進行竣工驗收，相關政府職能部門對此違規行為沒有進行查處，“監管上出現空白地帶，給國家造成經濟損失”。諸如此類不作為的案例還有，2012年以前辦理建設用地規劃許可證時，住建局竟然不讓開發商提供土地出讓合同等證明材料。這也就導致建設用地規劃許可證上的項目用地面積與建設單位實際用地面積往往存在較大誤差，土地出讓合同上約定的各項土地使用條件形同虛設，無任何意義。而住建局頒發的建設用地規劃許可證上，10個項目無一標明容積率的指標，為開發商超建提供了可乘之機。此外，“先斬后奏”也是商南房地產開發的一個特點，一些開發商擅自提升樓層、提高容積率，在已經形成事實的情況下才報有關部門和領導審批，期間無人監管。

記者調查：未補繳土地出讓金問題開發商竟拿到房產證

　　2017年3月20日和21日，華商報記者對此進行調查采訪的過程中，從一些群眾口中了解到，在開發商沒有補繳土地出讓金的情況下，商南縣不動產管理局就給頒發了房產證(不動產登記證)。對此，商南縣不動產管理局書記殷延武說，按照國家的相關規定，在辦理房產證的時候，必須要提供土地出讓合同、土地出讓金的票據復印件等，否則不能辦理房產證。而受該局局長指派接受記者采訪的不動產登記中心主任劉繼紅的說法卻與書記的說法“并不一致”，劉繼紅說，因為住建局將竣工的房屋驗收過了，所以他們也沒有再讓出示一些手續，而是以通過竣工驗收視為可以辦理房產證的前提。商南縣國土局局長周思斌說，2013年在檢察院介入后，檢察院給住建局和國土局發出《檢察建議書》，要求兩部門依法追繳增加容積率部分土地出讓金。他們后來對于上述企業超建的面積進行評估，評估的結果是超建的面積應給國家補繳土地出讓金2600余萬元，遂要求6個開發商補交土地出讓金。華商報了解到，目前“廣場壹號”小區已經補繳完了土地出讓金。還有一個小區準備用所建的房屋和修建的幼兒園抵土地出讓金。

國土局建議采取強制措施縣政府一直未予回復

　 看到事態嚴重，2016年4月21日，國土局給縣政府進行了請示，建議縣政府主要領導牽頭，召集檢察院、法院、住建局、國土局追繳開發商所欠的巨額土地出讓金。并提出對拒繳的開發商將其列入黑名單，在其后續的項目上停辦一切手續，同時必要的話申請法院強制執行。華商報記者了解到，對此，商南縣政府不知為何沒有給予回復。周思斌說，國土局已經給住建局打過招呼，竣工驗收的時候要叫上國土局一起前往，避免沒有繳納土地出讓金的企業順利通過驗收。“我們發現一些企業沒有繳納土地出讓金就在辦理房產證后，在2015年6月通知不動產管理局停辦房產證。”周思斌說。是口頭通知還是書面通知呢?周思斌說在會議上說過，是否做過會議記錄不清楚。隨后，華商報記者聯系商南縣住建局局長全強虎采訪被拒。據了解，3月20日，商洛市檢察院檢察長李樹志等人已前往商南縣督戰，對商南縣住建局、土地局、不動產管理局進行調查。此事也引起商洛市委領導的高度重視，“如果發現有人有權錢交易和瀆職行為，將堅決嚴查”.（來源：華商報作者 崔永利2017-03-26 ）