“小區地下車位”產權歸屬法律問題解讀

第一部分：背景引入

　  依據2019年10月8日公布的《自然資源部關于城鎮住宅小區地下車位（庫）確權登記若干問題的意見（征求意見稿）》規定，城鎮住宅小區地下車位（庫）主要包括與地上建筑物一并開發建設的配建地下車位和獨立開發地下空間建設的單建地下車位。

其次，在考慮地下車位產權歸屬的時候需要判斷以下細節：

車位歸屬邏輯圖示

一、地下車位是否是人防工程改造

按照最高法第二巡回法庭觀點，人防車位“所有權”歸國家所有，人防車位“使用權”為用益物權性質。故人防車位的所有權除國家以外，任何主體不可處分，否則結果就是因違反法律、法規的強制性效力規定，因存在潛在的可能影響國家防空安全的行為，導致無權處分的買賣合同無效。雖人防車位的使用權的是用益物權性質，但投資主體可以基于使用權進行使用、收益，但必須嚴格根據國家人防辦制定的《人民防空工程平時開發利用管理辦法》第9條規定進行。

二、《商品房買賣合同》是否就地下車位歸屬做出具體約定

基于私法領域的當事人意思自治，合同雙方可就具體標的和條款做出約定，只要內容不觸及合同無效的事由及其他可撤銷事由，地下車位的產權可在《商品房買賣合同》中明確約定，如有約定從約定。

三、地上建筑物一并開發建設的配建地下車位

如果地下車庫屬于不可銷售的公共配套設施，開發商根據政府規定建設地下車庫書其應承擔的義務，該地下車庫不能面向公眾謀取私利，而是為了滿足特定人群的需要，如果開發商私自售賣、出租此類車庫應屬違法行為。

四、獨立開發地下空間建設的單建地下車位

（一）地下車位的面積是否計入公攤面積

如該地下車庫計已入業主公攤面積，那么小區業主在購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，此時，地下車庫的產權應屬全體業主所有。如地下車庫并沒有計入公攤面積，則車庫產權歸開發商所有。

（二）地下車庫建設成本是否已納入整個商品房建設成本中

開發商未將地下車庫建設成本納入商品房建設成本中時，其產權屬于開發商，反之，則屬于全體業主。

第二部分：典型案例及裁判規則

一、裁判規則一：在商品房銷售合同中，如果雙方當事人對停車位的使用方式（有償或無償）發生爭議的，應如何解釋？如果商品房銷售合同雙方當事人對停車位的使用方式發生爭議，應根據該商品房銷售合同的其他相關條款進行解釋；仍不能解釋清楚的，應根據交易習慣確定。以普通公眾的善良心態來看，停車位是有價值的；而停車位的所有權和使用權具有可實現價值，也是商品房銷售過程中該行業的交易習慣所承認的。所以，在商品房銷售合同中，如果雙方當事人對停車位的使用方式發生爭議，應當解釋為該停車位是有償使用的。

1、劉天然與徐州久隆集團有限公司因商品房銷售請求賠償糾紛案-再審：江蘇省徐州市中級人民法院[2005]徐民一再終字第93號（2005年12月5日）對于什么是違背誠實信用，應認為出賣人對其開發項目規劃范圍內的商品房及相關基礎設施做出的說明和允諾具體明確，并對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同，但出賣人卻未能完成其說明和允諾。對于本案而言，現在眾所周知的是停車位是有價值的。在大城市中，停車位的價值都是高額的，在城市中心位置的停車位的價值一般要超出普通機動車的價值。久隆花園位處徐州城市中心，以普遍公眾的善良心態和交易習慣來看，在此處的停車位是有價值的，免費送給是不太可能的，除非有其他更大的對價交換價值存在。劉天然在與久隆公司簽訂商品房買賣合同時其所定房屋價格為2574．2元／平方米（8層總價格為76．8993萬元），而當時的市場價格為2980元／平方米（8層），徐州市物價局對該房核定的預售價格為3100元／平方米（4層以上）也不包括停車位，建筑面積的分攤按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》也不包括停車位?？梢钥闯霰景杆^免費停車位對房屋價格的確定沒有決定作用。如果認定存在這種免費停車場，那么，久隆花園的任何業主都擁有這種停車位，那么將建造多大的停車場，是普通公眾無法想象的。故不能從宣傳資料得出存在免費停車位的承諾，久隆公司的停車場宣傳資料不能給劉天然造成信賴而認為存在免費停車場使其與久隆公司簽訂商品房買賣合同。

二、裁判規則二：業主的購房款中并未分攤訴爭地下室的建筑安裝工程費，故業主對訴爭地下室不享有所有權。

1、河南省恒祥房地產開發有限責任公司等與安陽市恒祥公寓業主委員會業主專有權糾紛申請案-河南省高級人民法院-(2014)豫法民提字第170號

被申請人業主委員會辯稱恒祥公寓地下車庫屬于公共配套設施，應歸全體業主管理和使用，任何人不得以任何理由改變用途。本院再審認為，…二、原審在對地下車庫的歸屬問題未作認定的情況下，直接對地下車庫的管理權和使用權作出判決，缺乏事實根據，屬基本事實不清。

2、安陽市恒祥公寓業主委員會與河南省恒祥房地產開發有限責任公司、于燕如業主專有權糾紛案-河南省安陽市中級人民法院-民事判決書0(2016)豫05民終1904號

本院認為，本案的爭議焦點在于安陽市恒祥公寓業主在購買恒祥公寓經濟適用房時，購房款中是否分攤了訴爭地下室的建筑安裝工程費，根據安陽市發展計劃委員會安計經房（2003）320號文件《關于恒祥公寓經濟適用住房平均售價的批復》、根據安陽市發展和改革委員會安發改收費函（2013）54號《關于恒祥公寓經濟適用住房價格的函復》可知，恒祥公寓業主在購買恒祥公寓經濟適用住房時，其購房款中并未分攤本案訴爭地下室的建筑安裝工程費，被上訴人河南省恒祥房地產開發有限責任公司在不超過建筑安裝工程費的前提下可對訴爭地下室自行定價并銷售，被上訴人河南省恒祥房地產開發有限責任公司對訴爭地下室享有處分權，其出售給被上訴人楊成新、楊玉順的行為合法有效，被上訴人楊成新、楊玉順對訴爭地下室享有所有權。上訴人安陽市恒祥公寓業主委員會上訴稱恒祥公寓業主購房款中已經分攤了訴爭地下室的建筑安裝工程費，安陽市發展計劃委員會安計經房（2003）320號文件《關于恒祥公寓經濟適用住房平均售價的批復》和安陽市發展和改革委員會安發改收費函（2013）54號文件《關于恒祥公寓經濟適用住房價格的函復》明確“當時因恒祥房地產開發有限公司對公建面積997.33平方米成本未申報，所以未列入審核范圍”、“地下室價格在不超過建筑安裝工程費的前提下，由你單位自定”，由這些文件可知，恒祥公寓業主的購房款中并未分攤訴爭地下室的建筑安裝工程費，故對上訴人的該項上訴理由不予支持。因恒祥公寓業主的購房款中并未分攤訴爭地下室的建筑安裝工程費，故恒祥公寓業主對訴爭地下室不享有所有權，故對上訴人安陽市恒祥公寓業主委員會的其他上訴理由不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，原判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

三、裁判規則：裙房屋頂屬于小區業主共有。而就裙房屋頂上的停車場而言，由于其既不具有構造上的獨立性，也不具有利用上的獨立性，故不屬于專有部分。再者，停車場與屋頂直接緊密地結合為一體，無法脫離屋頂單獨存在，應認定為小區業主共有。

1、上海市黃浦區金甌萬國大廈業主委員會與上海國宏置業有限公司等物權確認糾紛上訴案-上海市第二中級人民法院-民事判決書

(2010)滬二中民二(民)終字第728號

本院認為，對于系爭屋頂停車場的權屬，應根據本案具體情況綜合考慮。首先，根據法律等規定，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分應屬業主共有。系爭屋頂停車場所在的裙房屋頂依法應當歸業主共有。就系爭屋頂停車場而言，按照有關規定對專有部分的界定，即其應具有構造上的獨立性、利用上的獨立性，且能夠登記為特定業主所有權的客體。顯然，系爭屋頂停車場并未同時符合上述標準，不屬于專有部分。事實上，該停車場建造在歸業主共有的、本屬于建筑物基本結構部分的屋頂之上，其與屋頂直接緊密地結合為一體，確無法脫離屋頂單獨存在，此亦是該停車場特殊性的重要表現。其次，據國宏公司陳述，裙房屋頂停車場發生權屬糾紛前，系由全體業主使用，并通過物業服務單位統一管理。其自身收益僅通過免交停車管理費來實現。國宏公司亦未能提供證據證明，在系爭屋頂停車場及汽車升降梯使用期間，其曾持續地投入資金進行全面管理維護，并從中直接獲取收益，其行為亦不符合對系爭屋頂停車場享有所有權的法律特征。再次，根據建筑規劃設計要求，在系爭裙房屋頂設置停車場是為了滿足小區全體業主停車的需要，且從建筑結構上看，涉案兩幢商住樓之間由裙房相連，三幢樓形成一呈“凹”字形的整體建筑，建筑面積亦是作為一體進行分攤，故綜合本案的實際情況，在無相反證據以及特別約定的情況下，系爭屋頂停車場應屬小區全體業主共有。最后，本院認為，建造于裙房屋頂的停車場之權屬依然具有所有權的屬性。而使用權系所有權人權利之一，源于所有權，不應在否定所有權的基礎上將使用權單獨剝離。故原審法院關于系爭屋頂停車場不存在所有權的法律概念，只有法律意義上的使用權之認定有誤，本院依法予以糾正。綜上所述，金甌萬國業委會上訴主張系爭屋頂停車場應為小區全體業主共有，確有事實及法律依據，本院予以采納。

四、裁判規則：開發商是案涉車庫的建造者，其對案涉車位享有所有權。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。相對獨立的建筑物，并未占有小區業主共有的道路或者其他場地，因此并不是屬于該小區業主共有的車位。但筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

1、張麥婷、王娜再審審查與審判監督民事裁定書-中華人民共和國最高人民法院-民事裁定書-(2018)最高法民申4762號

瑞麟公司是案涉瑞麟君府小區的開發商，是案涉車庫的建造者，其對案涉車位享有所有權。張麥婷在原審中向法院提交瑞麟公司于2015年1月1日向其出具的收據一份，載明：張麥婷，220萬元整，折車位20個。這也證明張麥婷對案涉車庫歸瑞麟公司所有沒有異議?！段餀喾ā返谄呤臈l第三款規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。西安中院查封的案涉車庫為獨立的立體車庫，地上5層，地下2層，是相對獨立的建筑物，并未占有瑞麟小區業主共有的道路或者其他場地，因此并不是屬于該小區業主共有的車位。但同時《物權法》第七十四條第一款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。該車庫建造在瑞麟君府小區規劃面積內，是專門用于停放汽車的車庫，應首先滿足瑞麟君府小區業主的需要。

五、裁判規則：涉案地下車位包括地下室，由開發商投資建設，未分攤入商品房建筑面積，也不屬公用建筑面積，在出售商品房合同中也有約定地下車位屬于開發商所有。

1、金華市萬通置業有限公司與中國移動通信集團浙江有限公司金華分公司、金華市泰地世錦園小區業主委員會租賃合同糾紛一審民事判決書-金華市婺城區人民法院-(2019)浙0702民初3158號

本院認為，涉案地下車位包括地下室等，由原告投資建設，未分攤入商品房建筑面積，也不屬公用建筑面積，在出售商品房合同中業有約定地下車位屬原告所有，符合物權法第七十四條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定，也符合《建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則第九條“公用建筑面積計算原則，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”。又按《建設部關于修改〈城市地下空間開發利用管理規定〉的決定》修正）第二十五條的規定，地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。據此，涉案地下室屬地下閑置空間的利用而分割成的，不是專屬小區已規劃設計的配備用房，是與地下空間的人行道、消防通道、邊角空地一樣，與地下車位不可分割的整體所有權，應屬原告所有。

第三部分：法律規定

一、《中華人民共和國物權法》

　　第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有

二、山東省建設廳關于發布山東省工程建設標準《城市建設項目配建停車位規范》的通知（魯建標字[2010]26號）

　  1.0.4　建設項目配建停車位可采用地面停車場、地上停車庫、半地下停車庫和地下停車庫等多種形式。鼓勵規劃建設地下停車庫和多層地上停車庫，提高城市土地利用效率。

　  2.0.2　配建停車位building accessorial parking：指用于本建設項目車輛停放以及以本建設項目為目的地的外來車輛停放的專用車位。

三、最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋-（法釋[2009]7號）

第五條　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

　　前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

　　第六條　建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

四、建設部關于印發《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）的通知-（建房［１９９５］５１７號）第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積

第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：

　　１．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

　　２．套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

第九條 公用建筑面積計算原則

　　凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

　　公用建筑面積按以下方法計算：

　　整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

第十條 公用建筑面積分攤系數計算

　　將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。

　　　　　　　　　　　　　　公用建筑面積

　　公用建筑面積分攤系數＝─────────

　　　　　　　　　　　　　套內建筑面積之和

第十一條 公用建筑面積分攤計算

　　各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

　　分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

 五、關于發布國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》的公告

　  3．0．5　地下室作為設備、管道層按本規范第 3．0．26條執行，地下室的各種豎向井道按本規范第 3．0．19條執行，地下室的圍護結構不垂直于水平面的按本規范第3．0．18條規定執行。

　  3．0．19　建筑物的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道，應并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2．10m及以上的，應計算全面積；結構凈高在2．10m以下的，應計算1／2面積。

　  3．0．20　室外樓梯應并入所依附建筑物自然層，并應按其水平投影面積的1／2計算建筑面積。

　  3．0．26　對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2．20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2．20m以下的，應計算1／2面積。

六、住宅項目規范（征求意見稿）

2.4.6 住宅建筑應以套內使用面積進行交易。