最高院：無證房地產買受人有權訴訟主張分配征收賠償款

原創：初明峰、侯文靜

北京市浩天信和（濟南）律師事務所

裁判要點：

出賣人與買受人就無證房產進行房屋買賣，買受人不能依據物權法的規定取得物權，但當國家將針對該房屋發放拆遷補償款時，該補償款應歸無證房產的買受人所有。在征收主體按照征收方案確定的具體補償數額予以補償后，有關利害關系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應當作為民事糾紛予以受理。

案情摘要：

1、2008年6月3日，孫建國與秦宗孝簽訂《房屋買賣合同》：孫建國將其與張宗勤（張宗勤已放棄優先購買權）共有產權的數套房屋中一半份額出售給秦宗孝。

2、另查明，案涉數套房屋中有一部分為無證房屋，但其它有證房屋部分也未辦理過戶登記。

3、2014年，案涉房屋被納入政府拆遷改造范圍，原權利人孫建國、張宗勤與政府簽訂房屋征收補償協議書，并收取了拆遷補償款。

4、秦宗孝訴至法院要求孫建國返還其應得的拆遷補償款。

5、一審法院判決支持原告的訴訟請求；二審法院認為不應通過民事訴訟途徑解決，對一審進行改判；最高院再審后，撤銷二審判決，維持一審判決。

爭議焦點：

關于案涉無證房屋拆遷補償款的歸屬問題？

法院觀點：

依據《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務”之規定，孫建國在已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至秦宗孝名下，現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，秦宗孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款，現因孫建國亦尚未實際領取拆遷補償款，則秦宗孝請求確認其享有上述征收補償協議中孫建國所出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，應予支持。

在征收主體按照征收方案確定的具體補償數額予以補償后，有關利害關系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應當作為民事糾紛予以受理。二審判決認定本案訴爭的無證房產補償費用分配涉及到違法建筑確權并以此駁回秦宗孝就該部分的起訴，屬于適用法律錯誤，本院予以糾正。一審判決對此焦點問題的認定和處理符合法律規定，應予維持。

案例索引：

（2017）最高法民再407號

相關法條：

《物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

實務分析：

在實務中，對于無證房地產的買賣，買受人權益是否保護的問題，實務中存在爭議。如果買受房產無第三人主張權利，買受人占有使用無證房產，矛盾往往不會浮現。一旦出現房產被他人主張權利，或者被征收、拆遷出現了賠償（補償）情形時，風險問題暴露。在后者情形出現時實務中的爭議主要體現在兩個焦點上：1、無證房地產交易買賣合同已經履行，但無法辦理過戶的情形下，買受人在相關房產被征收后是否有權主張征收補償？2、如果因為征收補償分配問題發生糾紛，是否屬于民事審判的范圍？

本文援引最高院案例明確上述爭議問題的裁判規則，特此推薦。