《農村集體經濟組織法》公布后，公眾號后臺有不少網友詢問農村宅基地房屋相關問題，本文就幾個普遍性問題進行梳理。

一、宅基地的所有權

宅基地的所有權歸農村集體，農戶經依法審批，獲得宅基地的使用權。

憲法第十條　城市的土地屬于國家所有?！　?br/>農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！　?/span>
國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。

土地管理法第九條　城市市區的土地屬于國家所有?！　?br/>農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

二、宅基地上房屋的所有權

宅基地上的房屋，歸依法審批后建造該房屋的農戶所有。房屋的所有權存在于土地使用權之上，是目前我國住宅的法律現狀，農村如此，城市也是如此。有區別的是：城市中住宅建設用地的使用權期限為70年，而農村宅基地的使用權沒有期限規定。

三、何謂“房地一體”原則？

民法典第三百五十六條　建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

民法典第三百五十七條　建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

“房地一體”簡單來說就是：房隨地走或者地隨房走。轉移其中一個，另一個一并轉移。

具體到農村集體，（合同有效的前提下）如果出售了宅基地上房屋，那么宅基地的使用權一并轉移。

同理：如果宅基地上房屋發生繼承，那么宅基地一并發生繼承。這是城鎮戶籍的子女繼承父母宅基地使用權并可以辦理登記的法理依據。

四、宅基地上房屋能否出售？

宅基地上房屋出售給同一農村集體成員的，轉讓行為一般有效，但要受“一戶一宅”、“最高面積”等限制。

土地管理法　第六十二條第一款　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

第五款　農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

宅基地上房屋出售給本村集體成員之外的人，轉讓行為（合同）無效。但合同無效并不意味著賣方只要退錢，就可以享受房屋/宅基地的全部權利。合同無效的后果還包括依據過錯承擔賠償責任，典型的案例是出售宅基地上房屋，幾年后遇到征收拆遷，主張合同無效的。

五、何謂“繼承權”？

民法典第一千一百二十一條　繼承從被繼承人死亡時開始。

第一千一百二十二條　遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產?！　?br/>依照法律規定或者根據其性質不得繼承的遺產，不得繼承。

繼承從財產權利人死亡時開始；在權利人在世時，并不存在“繼承權”，僅僅具有“法定繼承期待權”。

在法律上，財產權利人在世時處分其財產，無需征得“繼承人”同意。

六、城鎮戶籍的子女能否繼承父母的宅基地房屋？

2020年，自然資源部等多部門聯合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出明確答復：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

國務院官網轉載了這個報道：

自然資源部等7部門明確農民的宅基地使用權可依法由城鎮戶籍子女繼承

https://www.gov.cn/xinwen/2020-11/26/content_5564657.htm

七、宅基地上房屋是否適用“遺囑繼承”？

根據《民法典》的規定，遺贈扶養協議優于遺囑繼承，遺囑繼承優于法定繼承。

第一千一百二十三條　繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。

那么，對于宅基地上房屋，是否適用民法典的這一規定呢？

不能。雖然宅基地上房屋可以進行繼承，但這只是對基于親緣關系的宅基地上房屋流轉的特殊認可（見2020年七部門答復），并不適用無親緣身份關系的人之間的遺贈。宅基地使用權具有強烈的人身依附性，其設定是為了給農民基本的生活資料和生活保障，實現居者有其屋的目的。因此，為了避免農村房地資源的流失，不具有本村集體組織成員身份的非親緣關系人，不得通過遺贈的方式取得農村房屋的所有權和宅基地使用權。

通俗地說：宅基地的流轉，原則上需在本村集體成員之間。城鎮戶籍的子女進行繼承并獲得登記，是國家的特殊認可。

八、多子女家庭繼承宅基地房屋的特殊規則

如父母有多個子女，其中一個（或多個）子女為城鎮戶籍，另一個子女為本村農村戶籍，且與父母共同居住在宅基地上房屋（未分戶，未取得單獨的宅基地）。

此情形下，當父母過世時，城鎮戶籍的子女能繼承父母的部分宅基地及房屋嗎？

不能。基于《土地管理法》相關規定，宅基地的使用權是以戶為單位的，即“一戶一宅”，前例中父母過世時，該戶尚存，宅基地使用權由尚存的戶內成員繼續享有，故不發生宅基地繼承的事項。

對于地上房屋的繼承，由于房地一體原則，故地上房屋也由戶內成員繼續享有。其他繼承人（城鎮戶籍子女）可以就地上房屋的折算價值主張析產/繼承。

九、房屋滅失后的宅基地能否繼承？

農村宅基地不能被單獨繼承，如房屋滅失的，當宅基地使用權人過世，宅基地的使用權將回歸農村集體。

即城鎮戶籍子女繼承農村宅基地的前提是“地上有房”，基于“房地一體”的原則及前述特殊認可，獲得繼承并辦理登記。