最高人民法院公布的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、期詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。

1、 銷售廣告可以成為商品房買賣合同內容　　最高人民法院的司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要邀請，但是記地產開發企業就商品高度開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重在影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 2、 買房子面積"縮水"3%將難以解除合同　　買房者都會擔心一個問題--房屋面積縮水。民都明白3%的解除合同的界線?，F實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，就要求與房產商解除合同。根據最高人民的司法解釋，房子"縮水"3%將難以解除購房合同。 3、 房產商惡意違約欺詐將付沉重代價　　商品房買賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，致使買房戶無法以得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。 4、 到期不給辦理房產證買房戶可以申請賠償損失　　購買商品房卻遲遲拿不到房產證，買房者可向人民法院起訴或依據仲裁協議請求開發商賠償損失。 5、"交鑰匙"就算房屋的交付使用　　將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。"交鑰匙"就算交付使用。 6、商品房質量嚴重影響正常居住購房合同要解除　　如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房者解除房屋買賣合同。 7、商品房買賣合同將不被輕易確認無效　　將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》充分體現了促進商品房市場健康發展的精神，主張不輕易確認合同無效。 8、集資房、房改房、經濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調整商品房買賣糾紛，而不調整其他的房屋買賣糾紛。 9、法院應支持拆遷戶優先取得補償安置房　　人民法院應該支持拆遷戶優先取得補償安置房屋。這是最高人民法院日前公布"關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋"作出的規定。 10、包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟　　如果發生買房戶因為商品房買賣合同與房地產開發企業發生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。 11、商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除"按揭"貸款　　在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除"按揭"貸款。這是最高人民法院日前公布"關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋"作出的規定。 （陜西益城律師事務所王洪主任 供稿）