房屋租賃合同隨著多成份經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越多，經(jīng)營者在簽訂合同時(shí)對(duì)合同屆滿后承租的優(yōu)先續(xù)約權(quán)主張，往往不能依法行使自己的處分權(quán)喪失了自己優(yōu)先續(xù)約的承租權(quán)利，造成不必要損失。優(yōu)先承租權(quán)，是指在租賃關(guān)系中，原承租人在原房屋租賃合同期屆滿要求續(xù)租時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先于其他第三人承租的權(quán)利。近期商洛分會(huì)，成功調(diào)處了一起租賃合同期限屆滿續(xù)約優(yōu)先權(quán)的糾紛，有效維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

案 情

2006年申請(qǐng)人張某某與被申請(qǐng)人商洛市商州區(qū)某公司訂立了房屋租賃合同和大棚租賃合同，租賃被申請(qǐng)人門面房5間及后院場地計(jì)308平方米、大棚212平方米，合計(jì)520平方米；租期5年，自從2006年7月8日至2011年7月7日；租金1，000，000元；同時(shí)約定“合同期滿后，乙方（即申請(qǐng)人）在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)……發(fā)生爭議，提交工商仲裁委員會(huì)仲裁”。合同期滿后，被申請(qǐng)人將原房屋、大棚從新裝修、改造后繼續(xù)出租。于2011年12月16日向申請(qǐng)人發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函，申請(qǐng)人參加了競標(biāo)，但中標(biāo)人確定后，被申請(qǐng)人沒有依法向申請(qǐng)人通知中標(biāo)結(jié)果，與他人訂立了租賃合同，剝奪了申請(qǐng)人的優(yōu)先承租權(quán)，違反了合同約定，給申請(qǐng)人造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。故依法提出仲裁申請(qǐng)，申請(qǐng)仲裁委依法公正處理，以維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益。依法裁決被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人合同違約金20萬元，并賠償因合同違約給申請(qǐng)人造成的損失16萬元。

爭 議 焦 點(diǎn)

本案中優(yōu)先權(quán)是否有效存在的關(guān)鍵是申請(qǐng)人應(yīng)邀參加被申請(qǐng)人的競標(biāo)行為是否可以視作放棄了原合同中的優(yōu)先權(quán)？是否競標(biāo)有效？是本案爭議焦點(diǎn)

申請(qǐng)人請(qǐng)求依據(jù)合同中約定的“合同期滿后，乙方（即申請(qǐng)人）在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。”要求被申請(qǐng)人支付違約金20萬元，并賠償因合同違約給申請(qǐng)人造成的損失16萬元。被申請(qǐng)人則認(rèn)為：一、雙方雖然約定“合同期滿后，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。”但是被申請(qǐng)人就續(xù)租行為進(jìn)行了公開招標(biāo)，招標(biāo)的條件要求也已送達(dá)了申請(qǐng)人，申請(qǐng)人對(duì)招標(biāo)條件無異議只要求按招標(biāo)條件要繼續(xù)承租。而申請(qǐng)人應(yīng)邀如期參加了競標(biāo)，且在招標(biāo)現(xiàn)場被申請(qǐng)人就中標(biāo)的最后結(jié)果當(dāng)眾進(jìn)行了宣布，申請(qǐng)人對(duì)中標(biāo)結(jié)果沒有任何異議。申請(qǐng)人參加了競標(biāo)行為，即視為申請(qǐng)人放棄了其原約定的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，故被申請(qǐng)人沒有違約；二、原合同到期后，被申請(qǐng)人并沒有對(duì)原物進(jìn)行出租，而是在收回原出租房屋場地后進(jìn)行了改造，由原來的500多平方米擴(kuò)大到了1000平方米，出租標(biāo)的物已發(fā)生了重大變化，對(duì)于擴(kuò)建、改造后的標(biāo)的物，申請(qǐng)人沒有優(yōu)先承租權(quán)；三、在履行原租賃合同中，被申請(qǐng)人沒有任何違約責(zé)任，更談不上支付違約金，同時(shí)，申請(qǐng)人訴稱的損失缺乏事實(shí)依據(jù)。相反，申請(qǐng)人在合同履行過程中，不按合同期限騰交房屋，嚴(yán)重影響了被申請(qǐng)的正常經(jīng)營管理，給被申請(qǐng)人造成了一定損失。

仲裁庭意見及處理結(jié)果

被申請(qǐng)人2011年3月5日、2011年3月18日兩次距申請(qǐng)人承租合同未到期提前3個(gè)多月召開股東會(huì)議專題研究“關(guān)于超市及小吃城臨街門面房進(jìn)行改擴(kuò)建的有關(guān)事宜”，并股東會(huì)議已事先明確確定“我們就要和對(duì)方簽訂合同”，給申請(qǐng)人“留出時(shí)間處理貨品”；但對(duì)于申請(qǐng)人2006年7月1日《房屋租賃合同》、《大棚租賃合同》約定的“合同期滿后，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租權(quán)”的問題沒有涉及討論，只明確研究決定通知申請(qǐng)人騰房交場地。被申請(qǐng)人2011年3月29日、2011年7月1日兩次書面通知申請(qǐng)人“原合同2011年7月7日屆滿到期，恪守合同搬離”，仍然未告知申請(qǐng)人所租房屋在改、擴(kuò)建以后是否繼續(xù)出租的用途及申請(qǐng)人的“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”如何的處置問題。2011年12月8日被申請(qǐng)人第三次召開股東會(huì)議專題“商討一樓門面房出租方式及相關(guān)事宜”，但仍未告訴申請(qǐng)人改、擴(kuò)建后的原合同約定場地是否繼續(xù)出租。

2011年12月16日，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人在內(nèi)的4戶競標(biāo)人發(fā)出了《招標(biāo)邀請(qǐng)函》（以下簡稱招標(biāo)函），招標(biāo)函約定明示出租的商場條件“1、擬定以商場經(jīng)營為主，嚴(yán)禁經(jīng)營餐飲、娛樂。租賃期為8年，每4年期滿租金上浮10%。2、面積為1100平方米。3、對(duì)外出租商用房的招商方式采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，以投標(biāo)方每平方米投標(biāo)報(bào)價(jià)、保證金、經(jīng)營者資信按百分?jǐn)?shù)打分，租金以每月每平方米45元起步，保證金按中標(biāo)報(bào)價(jià)總額的40%收取。4、評(píng)標(biāo)計(jì)分方法，租金由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，由招標(biāo)方按其報(bào)價(jià)和經(jīng)營實(shí)力決定。起步每平方米45元為45分，每增加1元增加一分，最高分為70分，保證金20分，投標(biāo)方資信考察為10分（此項(xiàng)由招標(biāo)方打分）；如投標(biāo)者另有承諾，并有利于招標(biāo)方利益的，可另行加分。7、中標(biāo)者應(yīng)在中標(biāo)當(dāng)天一次性預(yù)交25萬元保證金，如中標(biāo)者在簽訂合同前有反悔行為，保證金不予退還。11、相關(guān)細(xì)則將在中標(biāo)后雙方簽訂合同中具體約定。”申請(qǐng)人收到被申請(qǐng)人招標(biāo)函并簽字確認(rèn)，基本明確了被申請(qǐng)人對(duì)參加投標(biāo)者應(yīng)明確的投標(biāo)條件要素。申請(qǐng)人接到招標(biāo)函后的第二天2011年12月17日，找到被申請(qǐng)人以仍堅(jiān)持要以45元/㎡/月優(yōu)先承租商場，但被申請(qǐng)人仍堅(jiān)持勸喻申請(qǐng)人參加招標(biāo)，引導(dǎo)啟示申請(qǐng)人以其獨(dú)有的優(yōu)先續(xù)租權(quán)和前期承租期間的信譽(yù)為得分優(yōu)勢(shì)參與招標(biāo)得分。所上被申請(qǐng)人公示的招標(biāo)條件在被申請(qǐng)人招標(biāo)后與第三方簽訂的租賃合同中最終確認(rèn)出租商場面積等改變?yōu)?000平方米，變更后比招標(biāo)公布面積減少100平方米；變更約定中標(biāo)人前四年每年應(yīng)交租金30萬元，后四年每年33萬元，計(jì)252萬元，平均每年每月每平方米租金為26.25元，比中標(biāo)者招標(biāo)得分50分的實(shí)際招標(biāo)報(bào)價(jià)和被申請(qǐng)人的中標(biāo)通知書中標(biāo)價(jià)每平方米每月50元少23.75元；變更確定保證金中標(biāo)者一次性交清20萬元，比中標(biāo)者招標(biāo)實(shí)際得分20分報(bào)價(jià)應(yīng)交保證金475200元少275200元，比被申請(qǐng)人招標(biāo)公示和被申請(qǐng)人的中標(biāo)通知書中標(biāo)價(jià)保證金報(bào)底價(jià)237600元少37600元。中標(biāo)合同并沒有約定招標(biāo)約定信譽(yù)可得分10分比例的條款。綜上，被申請(qǐng)人事實(shí)改變了其與申請(qǐng)人受約的招標(biāo)條件，申請(qǐng)人并沒有公平享受到被申請(qǐng)人的真實(shí)招標(biāo)條件而失去了其原合同約定的“同等條件”下的優(yōu)先權(quán)。

仲裁庭認(rèn)為：申請(qǐng)人張某與被申請(qǐng)人商洛市商州區(qū)某公司2006年7月1日簽訂的《房屋租賃合同》第二條“租賃期限：租賃期5年，甲方從2006年7月8日起將出租房屋交付乙方使用，到2011年7月7日收回，合同期滿后，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。”和第一條“租賃范圍，現(xiàn)狀及用途：臨北新街從東向西門面房5間及后院場地，共308㎡；裝飾一新，水電齊備；商場開發(fā)。”的約定條款，在合同期滿后，承續(xù)了原合同當(dāng)事人民事責(zé)任的商洛市某某商貿(mào)有限責(zé)任公司，繼續(xù)出租申請(qǐng)人已有優(yōu)先續(xù)租權(quán)約定的合同標(biāo)的物，依據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第四十五條“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”的規(guī)定，申請(qǐng)人已實(shí)際取了得合同約定的標(biāo)的物“同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。”庭審中被申請(qǐng)人對(duì)此并無異議。被申請(qǐng)人在改制后不僅接替了原《房屋租賃合同》和《大棚租賃合同》的財(cái)物所有支配處置權(quán)，依據(jù)《合同法》第七十六條：“合同生效后，當(dāng)事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負(fù)責(zé)人、承辦人的變動(dòng)而不履行合同義務(wù)。”之規(guī)定的事權(quán)處置原則延續(xù)接替了原合同當(dāng)事人履行約定的民事權(quán)力承處責(zé)任。但被申請(qǐng)人在申請(qǐng)人合同履行屆期的有3個(gè)多月之前分別兩次次召開股東會(huì)議，專題研究如何依托申請(qǐng)人正在租賃經(jīng)營的“臨北新街門面房的改、擴(kuò)建問題”處置時(shí)，確只字未提申請(qǐng)人合同中約定的“同等條件下的優(yōu)先續(xù)租權(quán)”的處置問題。被申請(qǐng)人在明確催促申請(qǐng)人交回租用場地并應(yīng)準(zhǔn)備處置留存貨物時(shí)，而始終沒有告知申請(qǐng)人經(jīng)營租用的臨街門面房和大棚改、擴(kuò)建后是否繼續(xù)出租，事實(shí)存在事先違約的動(dòng)意。被申請(qǐng)人在申請(qǐng)人接到《招標(biāo)邀請(qǐng)函》時(shí)主張自己有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”同時(shí)請(qǐng)求按招標(biāo)條件繼續(xù)承租時(shí)，被申請(qǐng)人又以“優(yōu)先權(quán)”可加分啟發(fā)引導(dǎo)申請(qǐng)人參加招標(biāo)而拒絕，但招標(biāo)的條件公示確沒有“優(yōu)先權(quán)”可以加的分事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)。被申請(qǐng)人如不依托申請(qǐng)人原《房屋租賃合同》中租賃的臨北新街門面房的有利位置、面積，擴(kuò)大后院“只有30幾個(gè)攤位的場地”將不可能取得進(jìn)一步利用的效益價(jià)值。被申請(qǐng)人雖然在申請(qǐng)人于2011年7月25日交回租賃房屋后，至2011年12月16日相距盡4個(gè)月沒有對(duì)租賃場地實(shí)施改造擴(kuò)建，但其早已于申請(qǐng)人經(jīng)營期間的2011年3月5日召開股東會(huì)議決定改造出租合同標(biāo)的物，故不構(gòu)成被申請(qǐng)人在合同期滿后實(shí)際中斷出租的事實(shí)。尤其是被申請(qǐng)人利用招標(biāo)形式，招標(biāo)條件使申請(qǐng)人參加了招標(biāo)卻實(shí)際競標(biāo)給第三方后又事實(shí)改變了招標(biāo)條件，使申請(qǐng)人沒有事實(shí)得到原合同約定優(yōu)先權(quán)的“同等條件”權(quán)力。

優(yōu)先租賃權(quán)是指租賃合同到期后，出租人對(duì)租賃物繼續(xù)出租時(shí)，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先租賃的權(quán)利，同時(shí)出租人應(yīng)保障原承租人優(yōu)先租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我國法律未規(guī)定優(yōu)先租賃權(quán)，但是并不排斥優(yōu)先租賃權(quán)。通過合同約定的優(yōu)先租賃權(quán)應(yīng)依法受到保護(hù)。被申請(qǐng)人在合同履行中不能考慮履行合同約定的條款，和合同屆滿后以招標(biāo)方式整體出租標(biāo)的物時(shí)又單方改變招標(biāo)公示的要約主要條件及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的行為，構(gòu)成事先違約和事實(shí)違約的過錯(cuò)責(zé)任。其行為違反了《合同法》第六條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。”，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第四十二條三款“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”和一百一十三條一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”之規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。申請(qǐng)人請(qǐng)求被申請(qǐng)人應(yīng)予36萬元的賠償主張證據(jù)不夠充分，仲裁庭予以部分支持。依據(jù)《合同法》第一百一十四條二款“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”之規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定的違約金確實(shí)低于申請(qǐng)人之所受實(shí)際損失，仲裁庭依法予以適當(dāng)增加。經(jīng)過仲裁員對(duì)雙方耐心勸喻、曉之以理、動(dòng)之以情，最后相互諒解達(dá)成調(diào)解協(xié)議：一、被申請(qǐng)人商洛市某商貿(mào)有限責(zé)任公司一次性支付申請(qǐng)人張某37，000元人民幣；二、仲裁費(fèi)用，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人各自承擔(dān)50%。

評(píng) 析

房屋承租人的優(yōu)先權(quán)包括優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。所謂承租人的優(yōu)先承租權(quán)，是指原租賃期間屆滿后，出租人將房屋出租的，在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權(quán)利。　　《合同法》僅僅明確規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)承租人的優(yōu)先承租權(quán)沒有加以明確。我們認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)。原因在于：規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法價(jià)值取向在于保護(hù)承租人的基本生存權(quán)利，那么在涉及承租人基本生存權(quán)利保護(hù)之時(shí)，法律就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)貫徹這一立法價(jià)值取向，承認(rèn)承租人優(yōu)先承租權(quán)。

本案的成功調(diào)解處理得到雙方當(dāng)事人的認(rèn)可贊同，但同時(shí)提醒人們?cè)诤炗喓贤瑫r(shí)一定要注意條款完備，是自己的合法權(quán)益得到法律的保護(hù)。