一份房屋租賃合同，承租人遲遲不履行交付租金義務(wù)引起的糾紛。承租人支付利息的同時，是否還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金成為本案爭議的焦點。仲裁庭在查明事實后依據(jù)事實和法律，同時考慮到民間糾紛的特殊性，積極進行調(diào)解，使雙方在公正、公平、合法的基礎(chǔ)上達成調(diào)解協(xié)議。

基本案情

申請人程某與被申請人管某簽訂《租房合同》，約定將程某自有的四間商鋪出租給管某，租期為五年，租賃期間是2012年10月1日到2017年9月30日。租賃費用為40萬元/年，每年8月1日前，承租人管某向出租人程某繳納下年度商鋪租金。管某需向程某交納2萬元押金，以作為合同期滿后若有后續(xù)未結(jié)清費用的擔(dān)保及違約金，管某若未能按期繳納次年度的租金，程某有權(quán)收回房屋不再續(xù)租，且不退回押金。合同簽訂后，管某如約給付了第一年的租金和2萬元押金。2013年8月1日后，被申請人未能履行給付租金的義務(wù)，經(jīng)申請人多次催告，被申請人仍未履行。2014年，雙方達成仲裁協(xié)議約定由西安仲裁委商洛分會委員會仲裁。基于以上事實，申請人認為被申請人逾期16個月未交付房屋租金，構(gòu)成重大違約，請求裁令解除雙方簽訂的《租房合同》，被申請人支付欠繳租金及利息共計523338.00元，并承擔(dān)違約金2萬元。

被申請人答辯稱，逾期時間是14個月，且被申請人已承諾承擔(dān)利息，故不再承擔(dān)違約金及滯納金。

爭議焦點

一、被申請人是否構(gòu)成違約？

二、申請人是否有權(quán)同時請求利息、違約金和滯納金？

仲裁庭意見及處理結(jié)果

經(jīng)仲裁庭審理查明：申請人與被申請人于2012年9月3日簽訂《租房合同》。第一條約定，商鋪租期為五年（2012年10月1日至2017年9月30日）。租賃費用為40萬元/年，每年8月1日前，管某向程某繳納下年度商鋪租金。管某需向程某交納2萬元押金，以作為合同期滿后若有后續(xù)未結(jié)清費用的擔(dān)保及違約金，管某若未能按期繳納次年度的租金，程某有權(quán)收回房屋不再續(xù)租，且不退回押金。管某向程某出具欠條一張，載明欠繳程某2013年10月1日到2014年9月30日的商鋪租金共計40萬元，并承諾自2013年8月1日起以年二分息的利率向程某支付未付租金的利息。2013年8月29日，申請人向被申請人發(fā)出《限期繳納房費通知書》，催告管某于2013年9月1日前支付欠繳的租金，如屆期未繳納，程某有權(quán)隨時收回房屋，并要求管某支付每日5%的滯納金。2014年11月20日，程某再次催告管某及時繳納房租及利息，并達成仲裁協(xié)議。管某遲延履行給付義務(wù)的期限為2013年8月1日到2014年12月1日共計16個月。

仲裁庭認為：一、《租房合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效。合同中約定了履行期限，被申請人管某未按照合同約定期限履行義務(wù)，構(gòu)成違約。二、租金的給付義務(wù)是租賃合同中承租人應(yīng)履行的主義務(wù)，被申請人管某未能按照約定及時履行租金交付義務(wù)，且經(jīng)申請人程某多次催告后仍未在合理期限內(nèi)履行，符合合同法第94條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”第一款第三項情形，經(jīng)程某申請，《租房合同》應(yīng)當(dāng)予以解除。三、程某已經(jīng)與管某就違約責(zé)任達成補充協(xié)議，為管某遲延履行主債務(wù)的，向程某支付遲延履行的利息。合同中也約定了押金具有違約金的性質(zhì)，考慮本案具體情形，由被申請人管某在法律規(guī)定的民間借貸利息不超過同期銀行利率四倍的基礎(chǔ)上適當(dāng)給付。《限期繳納房費通知書》中雖有滯納金一項，但因未征得被申請人管某同意，且申請人程某也未在仲裁申請書中提出，故也不予支持。

仲裁庭認為，《租房合同》應(yīng)予以解除，管某應(yīng)在合理期限內(nèi)向程某支付遲延履行的租金，并按約定支付利息及適當(dāng)違約金。依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第51條規(guī)定，雙方在仲裁庭的主持下達成調(diào)解意見如下：

一、雙方于2012年9月5日簽訂的《租房合同》解除；

二、管某于2015年1月15日前向程某支付房屋租金250000元，于2015年1月30日前向程某支付剩余租金及利息223338元；

三、申請人程某放棄其他仲裁請求；

評析

一、違約責(zé)任不是合同義務(wù)

一份完整的合同由雙方當(dāng)事人姓名/名稱、住所，標(biāo)的，數(shù)量，質(zhì)量，價款報酬，履行時間、地點、期限、方式方法，違約責(zé)任，糾紛解決機制八部分構(gòu)成。違約責(zé)任條款是救濟條款，是合同的基本條款，它不同于合同中的權(quán)利義務(wù)條款，而是在一方或雙方違反合同約定、違背誠實信用原則后，對對方合法的、信賴的權(quán)益的救濟；合同法第98條規(guī)定，“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。”足見違約責(zé)任條款是獨立存在的，不因合同的無效、被撤銷、解除或終止而失效。違約責(zé)任不是合同中權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，不符合合同訂立目的（或稱為契約精神），所以被申請人在承擔(dān)違約責(zé)任（依約定向申請人支付利息）后，就認為自己履行了“合同義務(wù)”而不存在違約的認識是錯誤的。

二、利息與違約金可能否同時支持？

違約金是指法律規(guī)定或當(dāng)事人在合同中約定,一方當(dāng)事人違約時應(yīng)支付給對方一定數(shù)額的貨幣或代表一定價值的財物。《中華人民共和國合同法》對違約金的規(guī)定強調(diào)違約金的補償性，同時有限地承認違約金的懲罰性。補償性違約金，是對合同一方當(dāng)事人因他方違約可能遭受的財產(chǎn)損失的一種預(yù)先估計，這符合民法中的損失補償原則。雖然補償性違約金是損害賠償額的預(yù)設(shè),但交易市場變化無常，違約實際發(fā)生時違約金高于或低于實際損失在所難免。《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”《合同法司法解釋（二）》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”本案申請人的損失為法定孳息損失（即利息損失），同期中國人民銀行基準(zhǔn)貸款利率為年利率6.15%，至立案之日申請人的利息損失為32800元，申請人請求支付的違約金額低于利息損失，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

利息指貨幣資金在向實體經(jīng)濟部門注入并回流時所帶來的增值額，屬法定孳息。《中華人民共和國民法通則》第九十條：合法的借貸關(guān)系受法律的保護。遲延履行金錢債務(wù)的利息計算，應(yīng)適用我國法律關(guān)于民間借貸案件的規(guī)定。《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規(guī)定民間借貸的利率最高不超過銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率的四倍，超出此限度的,超出部分的利息不予保護。本案中程某與管某約定“年二分利”，不超過同期基準(zhǔn)貸款利率的四倍，應(yīng)當(dāng)予以保護。

因違約金與利息在性質(zhì)上都以補償性為主，懲罰性為輔。在合同中同時約定違約金和利息的情況下，適用原則更為合理：如果約定的利息超過中國人民銀行同期基準(zhǔn)貸款利率的四倍，則僅保護同期基準(zhǔn)貸款利率四倍部分，人民法院和仲裁機構(gòu)不必考慮違約金；如果約定的利息不高于中國人民銀行同期基準(zhǔn)貸款利率的四倍，則考慮利息與違約金兩項相加之和是否超過銀行同期同類基準(zhǔn)貸款利率的四倍，超過部分人民法院和仲裁機構(gòu)不予保護；利息與違約金兩項相加之和未超過銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率四倍的，人民法院和仲裁機構(gòu)則應(yīng)當(dāng)予以支持。

本案在遵循地方公序良俗的前提下，在合法合理的基礎(chǔ)上，通過調(diào)解結(jié)案，取得了很好的法律效果和社會效果。