---評XX商城租賃合同糾紛仲裁案

【編者按】該案是一起租賃合同糾紛案件，其中對履約保證金性質的認定是本案的關鍵，只有此核心問題得到解決之后，其他爭議焦點才能迎刃而解。該案仲裁員對履約保證金性質及其他問題的認定體現了其專業的法律素養，同時適時行使釋明權，使雙方在審理中明確法理與法規，最后調解結案，使雙方的利益得到了很好的兼顧，取得了良好的社會效果。

基本案情

爭議焦點

仲裁意見及處理結果

1．關于本合同的性質問題

本合同為個別商議合同，不是格式合同。

《中華人民共和國合同法》第三十九條規定：“格式條款是當事人為了重復適用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者格式條款一方免除責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效。”本案合同顯然不符合格式合同的規定，本案和同事雙方當事人協商一致的結果，合同編號純屬內部管理的需要，不熟格式條款。

2．關于被申請人是否濫用解除權的問題

被申請人沒有構成解除權的濫用。被申請人認為，根據《租憑合同》第十二條約定“乙方有下列情況之一，甲方有權解除合同，并全額扣除保障金：12-1、乙方未按合同約定時間，未足額繳納租金及其他費用逾期30日。12-2、未經甲方許可的整體轉租、出借、調換行為或整體擅自提供給第三方使用的。12-3、房內進行各種非法活動的行為。12-4、擅自拆毀、改建改建房屋及設施的。12-5、擅自改變房屋用途的。12-6、故意毀壞承租房屋。12-7、乙方對每個鋪位一次收取分租商房租兩無元以上的。12-8、乙方有其違約行為的。”

根據其中的12-1可以看出，“乙方未按合同約定時間，未足額交納租金及其他費用逾期30日，甲方即可解除合同，并全額扣除保障金。”其中“租金”與“其他費用”是并列關系，只要其中一項沒有交納，甲方便能解除合同。故申請人沒有構成解除權的濫用。

3．關于《租憑合同》中6-1條和12-1條是否沖突的問題

租憑合同6-1條與12-1條不沖突。

雙方所簽訂的租憑合同及附屬合同當事人適格，思表示真實，不違反法律強制性規定，合法有效。《租憑合同》第六條約定“合同期間，乙方如違反合同規定，即使甲方未能如期收到租金、物業管理費、水、電、空調費用、甲方可根據所欠租金和費用的多少在保證金中沖減。”

第十二條約定，“乙方有下列情況之一，甲方有權解除合同，并全額扣除保證金：乙方未按合同約定時間，未足額交納租金及其他費用逾期30日。”此合同是雙方協商一致的結果，是雙方當事人真是意思的表示。立足合同目的，此二條款雖在行文上有先后順序，但在邏輯結構上并無先后之分。該合同實際上是在申請人違約的情況下賦予被申請人選擇權，當申請人違約時，被申請人可選擇從保證金中沖減租金并繼續履行合同或解除合同并全額扣除保證金。故二條款并不沖突。

4. 關于500萬的性質問題

仲裁庭認為，定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。定金必須以明確的意思表示約定。當事人要么明確約定其給付的金錢為定金，要么約定了定金罰則得實際內容，否則不構成定金。當事人雙方并未明確約定該500萬的性質是定金，不符合法律的規定，所以不構成定金。

違約金是由當事人約定的，在一方違約的情況下給付對方的一定數額的價金。本案中，雙方當事人訂立的《租賃合同》第六條與第十二條的內容表明當乙方違約時，甲方可以從500萬中減免價金或將500萬扣除，此內容表明500萬元的性質是違約金。

5. 關于被申請人提出反請求中損失的賠償額問題

仲裁庭認為被申請人解除租賃合同，扣除500萬元保證金的行為合法有效，予以支持。被申請人代申請人履行義務，退還各商戶履約保證金，共計178萬元，申請人構成不當得利，應返還被申請人。根據合同約定，水、電、空調費用由申請人負擔，所以，商場在2006年5月1日至2007年4月30日產生的水、電、空調費用由申請人承擔。申請人與被申請人已解除合同，且被申請人已扣除違約金500萬元，故被申請人要求申請人支付商城空閑一年的租金490萬元的請求無法律依據，不予支持。

基于以上認識，仲裁庭給雙方進行了釋明，并多次主持調解。后當事人雙方當事人在仲裁庭的主持下，經協商達成了以下調解協議：

一、雙方簽訂的《租賃合同》終止履行。

二、雙方關于《租賃合同》而引起的糾紛，在被申請人一次性補申請人38萬元人民幣終結，調解書雙方簽收后于十五日內付清。

三、雙方因《租賃合同》再無任何糾紛。

四、仲裁費、反請求仲裁費雙方各自承擔。

評 析

（1）給付延遲：契約當事人的一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如于期限內不履行時，得解除其契約（第二五四條）。依契約之性質或當事人之意思表示，非于一定使其為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照使其給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約（第二五四條）。

（2）給付不能（第二五四條）。

（3）債權人不完全給付的，若債權人受領給付無利益，或依契約目的不能期望債務人履行契約時，債權人亦得解除契約（第二二七條準用給付不能，給付遲延規定）。

仲 裁 心 的