【按】隨著人們生活水平的提高，市場經濟的高速發展，房地產業如雨后春筍般快速發展起來，許多企業將公司的發展重心放到了地產開發上，但是，由于企業自身一些操作及對地產業的盲目性，使之在地產開發上吃了很大的虧，使企業的經濟受到了很大的損失。住房與人們的生活是息息相關的，地產公司的不規范操作及相關部門的違規操作，不僅使企業自己遭受了巨大的損失，還使購房者遭受了不必要的損失。如何正確的去解決此類糾紛，避免損失，西安仲裁委商洛分會委員會近期僅用81天時間就依法公正的裁判了一起跨越近20年之久的國有土地出讓協議糾紛，體現出了仲裁高效快捷，公平公正的法律先進性。供大家參考。

基 本 案 情

申請人訴稱：申請人通過公開招投標后，于1992年6月7日與原xx市土地管理局簽訂了關于出讓xx城區西xx渠全長250米，寬11米，折4.135畝；城區東xxx渠xx林特局門前橋南側起向南延伸至過境路沿北全長260米，寬8米，折3.12畝等土地使用權的協議，由申請人用于農貿市場和居民住宅建設，綜合開發經營。出讓期為50年，出讓費為21.775萬元，協議簽訂后，申請人已經向出讓人如數付清了出讓費用。1992年7月17日，雙方再次簽訂了《補充協議》，約定“因協議發生糾紛，雙方友好協商解決，協商不成，提交當地經濟合同仲裁機構仲裁”。后申請人按照程序辦理了相關“一書兩證”及施工執照，并進行了工程發包。

1993年7月，當“兩渠”工程均進行到第二層主體完工，開始第三層砌磚時，原xx市人民政府又改變了其原本的支持態度，強行進行拆除已建的“兩渠”工程，給申請人造成了巨大的經濟損失。此后申請人開始反映索賠，但由于“兩渠”開發再次啟動問題暫時擱置。2002年xx地撤地設市進行事權劃分后，城區土地出讓及管理事宜劃歸被申請人，被申請人實際繼受了有關城區土地的管理職責及相關權利和義務。2009年8月，申請人突然發現第三人在申請人享有土地使用權的xx渠進行房地產開發，侵占了申請人取得的土地使用權，而根據土地出讓協議，出讓人負有向申請人移交土地并且使申請人能夠使用和開發該土地的義務。申請人就此曾經屢次向被申請人進行反映、溝通，但是，被申請人未履行其合同義務，對第三人的侵害行為未進行查處和制止，致使第三人xx置業有限公司的侵害行為持續進行。故依據《合同法》、《物權法》、《仲裁法》等規定，申請貴委給予仲裁審理，保護權益為盼。

2010年3月15日，申請人再次補充請求被申請人予以協助排除妨害。

被申請人辯稱：一、國有土地使用權出讓程序合法，合同真實有效，且已全面履行，不存在任何糾紛。1992年6月30日，經原xx市人民政府批準，原xx市土地管理局依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對xx渠，xxx渠國有土地使用權實行有償出讓，1992年7月3日原xx市土地管理局向社會公開發布了x地（出讓）第1號《xx市國有土地使用權招標公告》，公告出讓xx渠，xx渠國有土地使用權，出讓期限30年，申請人中標，于1992年7月6日與原xx市土地管理局簽定了《國有土地使用權出讓合同》（在簽訂合同時由于國務院55號令規定有明確的出讓期限，所以合同簽定的出讓期限為50年，沒有以招標公告中的30年簽訂合同）并繳納了21.775萬元國有土地使用權出讓金，原xx市土地管理局向申請人移交了xx渠長310米，寬11米，折5.11畝；xxx渠長300米，寬8米，折3.6畝的國有土地使用權，1992年8月1日申請人在出讓所得國有土地使用權上施工建設，《國有土地使用權出讓合同》全面履行并生效；二、申請人曾訴求法院判令退還土地使用權出讓金，被法院駁回，《國有土地使用權出讓合同》的法律效力得到法院的審判認定；三、申請人的《企業法人營業執照》已被工商行政管理部門吊銷，企業法人資格已經消滅，法人資格消滅的企業，依法不具有申請仲裁和訴訟的權利；四、申請人已喪失仲裁的時效，懇請西安仲裁委商洛分會依法應予以駁回申請人仲裁請求。五、申請人請求協助排除妨害為“民事合同的一方當事人沒有協助民事合同的另一方當事人排除物權妨害的權利和義務”。

經審仲裁庭審理查明：1992年6月7日，由申請人xx市城關鎮房地產開發公司楊某作為乙方與xx市土管局作為甲方，雙方簽訂了位于xx城區xxx渠3.6畝，xxx渠5.11畝的《國有土地使用權出讓協議》和1992年7月17日的《補充協議》。協議約定：出讓期為50年，即1992年6月7日至2042年6月6日，出讓金為21.775萬元。出讓用途為申請人用于農貿市場和居民住宅建設綜合開發經營。協議簽訂后，申請人依約如數向被申請人（即原xx市土地管理局）交納了土地出讓費用，被申請人向申請人移交了協議約定的土地使用權及相關手續。申請人按照協議約定的開發工程積極組織實施的過程中，由于相關原因受到拆除而使土地擱置。2002年xx地撤地設市進行事權劃分后，城區土地出讓及管理事宜劃歸被申請人，被申請人實際繼受了xx城區土地的管理職責及相關民事權利義務。申請人在2009年8月，發現第三方在其享有土地使用權的xxx渠進行房地產開發，侵害了申請人取得的土地使用權時，于2009年12月16日向被申請人遞交了《xx市xxx渠國有土地使用權在出讓期內再次出讓請求調查處理》的書面反映材料，闡述了該段土地1992年的出讓情況并附送了相關證據，請求被申請人協助排除第三方侵害，而被申請人收到后只給申請人作了口頭答復并讓其通過法律途徑解決。申請人經再三請求協商，被申請人均以已移交了協議約定的土地使用權為由而拒絕履行協助義務，申請人無奈于2010年元月18日根據雙方協議約定解決糾紛的仲裁途徑向西安仲裁委xx分會委員會申請仲裁。被申請人于2010年元月25日提交了答辯書，與申請人協議達成提請西安仲裁委xx分會仲裁的仲裁協議，同時向xx分會遞交了法人代表身份證明書、授權委托書和案件相關的證據。

仲裁庭意見

仲裁庭認為：雙方當事人1992年6月7日和同年7月17日簽訂xx城區xxx渠、xx渠《國有土地使用權出讓協議》、《土地使用權出讓協議補充協議》意思表示真實，且已經履行，該協議符合國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，應當受到《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《物權法》《城市房產管理法》的法律保護，應為有效合同。2002年，xx地撤地設市后，根據事權劃分，xx城區土地出讓及管理事宜劃歸被申請人，被申請人實際繼受了原xx市土管局對xx城區出讓土地的管理職權及相關民事權利、義務，因此，申請人與原xx市土地管理局簽訂的《國有土地使用權出讓協議》中關于出讓人的權利、義務應由被申請人承擔。對此，被申請人也不持異議。根據法律規定：雙方當事人全面履行合同有相互通知、協助、保密的義務。本案中申請人2009年8月發現有第三方在其合法享有使用權（即所有權屬于被申請人）的土地上建樓時，于2009年12月16日向被申請人遞送了《xx市xxx渠國有土地使用權在出讓期內再次出讓請求調查處理》的書面材料。闡述了該段土地1992年的使用權出讓情況及建設拆除過程，并提出三點協助請求“（一）為“兩渠開發”正名。（二）依法裁定土地使用權出讓合同糾紛。(三)賠償當年“兩渠開發”的經濟損失。申請人履行了通知義務。但被申請人在收到該請求后，口頭答復讓申請人通過法律途徑解決，以已移交了土地使用權為由而未對侵害第三方履行制止義務。申請人就此提起申請請求xx分會仲裁庭依法裁定被申請人繼續全面履行合同：裁令第三人停止妨害修建。仲裁庭根據雙方提交的證據材料及庭審調查，對以下事實作出認定：

一、 xx市城關鎮房地產開發公司（法人代表楊某）與商州市土管局于1992年6月7日、7月17日簽定的xx城區xxx渠（xx渠）《國有土地使用權出讓協議》及《補充協議》真實、合法、有效，被申請人商洛市國土資源局及申請人雙方沒有爭議，仲裁庭予以認可。

二、 申請人土地出讓金退還糾紛，適用于原xx地區中級人民法院[1994] x中初字第1號《民事裁定書》，仲裁庭不予受理。

三、 被申請人認為申請人的《企業法人營業執照》被xx市工商行政管理局商州分局吊銷的法人資格喪失理由，應以最高人民法院2000年1月29日對甘肅省高級人民法院、遼寧省高級人民法院復函《關于人民法院不宜以一方當事人公司營業執照被吊銷、已喪失民事訴訟主體資格為由裁定駁回起訴》、《關于企業法人營業執照被吊銷后、其民事訴訟地位如何確定的復函》之規定，xx市城關鎮房地產開發公司應依法存續。而申請人企業法人執照是否被吊銷，被申請人不能提供工商部門公布的該企業法人名單，故申請人營業執照即使被吊銷后至被注銷登記前，該企業法人仍應視為存續，可以以法人和法人代表的名義進行仲裁活動。仲裁庭對被申請人認為申請人沒有仲裁法人資格的請求理由不予認可。

四、 被申請人認為申請人喪失仲裁申請時效，請求駁回申請人的請求，依據《合同法》第四十六條“當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。”最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）“第二條，合同成立于合同法實施之前，但合同約定履行期限跨越合同法實施之日或履行期限在合同法實施之后，因履行合同發生的糾紛，適用合同法第四條的有關規定”，《民法通則》第一百三十五條“[普通訴訟時效]向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外”。第一百三十七條“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。”《中華人民共和國仲裁法》第七十四條：“法律對仲裁時效有規定的，適用該規定。法律對仲裁時效沒有規定的，適用訴訟時效的規定。”申請人與被申請人雙方簽訂的協議，有約定的50年履行期限，即從1992年6月7日至2042年6月6日止。申請人知道，同被申請人應當知道第三方侵占了其使用權和被申請人所有權行為的時間為2009年8月，申請人于2010年元月18日即提請仲裁符合普通民事訴訟時效，被申請人認為申請人喪失仲裁申請時效請求駁回的理由不成立，仲裁庭不予支持。

五、 被申請人認為申請人請求其排除第三方妨害“民事合同的一方當事人沒有協助民事合同的另一方當事人排除物權妨害的權利和義務”的理由不符合《合同法》第六十條：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密的義務的規定。”①合同的履行是指當事人按照合同的約定或法律規定全面地，正確地履行自己所承擔其義務的行為。合同是當事人設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。沒有債務人的給付行為，就不可能實現合同的目的，但是，僅有債務人的給付行為，也未必就能實現合同的目的。只有債務人全面地，正確地履行合同義務，包括給付義務和附隨義務，合同 目的才能得以實現，當事人訂立合同的目的的實現只能依賴于合同的全面、正確的履行。②按照誠實信用原則，在合同的履行過程中，當事人不僅應當履行法律規定的和合同約定的義務，而且應當履行依照誠實信用原則產生的各種附隨義務。這些附隨義務，主要是指當事人根據合同的性質、目的和交易習慣應當履行的通知、協助、保密等義務。通知義務指瑕疵告知義務、使用方法告知義務、重要事由的告知義務等。協助義務體現履行合同中雙方要相互協作，彼此照顧，彼此忠實，對方因客觀情況發生變化提出請求時，應當予以考慮。③通知、協助、保密等附隨義務是根據誠實信用原則產生的，即使申請人與被申請人沒有在合同中約定，但是根據合同的性質、目的和交易習慣，雙方當事人出于誠實信用應當履行的，就必須認真履行。法律規定在合同 履行過程中，應堅持實際履行原則，適當履行原則，協作履行原則和經濟合理原則。否則，因未能履行附隨義務而給對方當事人造成損失的，也應承擔相應的法律責任。因此，《合同法》第一百二十一條明確規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛依照法律規定或者按照約定解決。”

被申請人既然承認其與申請人簽訂的協議真實合法有效，就是承認全面履行其協議期限50年有效；承認協議約定僅限申請人應當在受讓的土地上從事農貿市場、居民住宅綜合開發項目有效；承認協議只僅出讓使用權給申請人的事實有效。而在發生第三方占有已侵害出讓土地的使用權、所有權行為后，申請人與被申請人2042年6月6日協議屆滿前的32年協議期限即隨之滅失，協議也就無法繼續履行，協議約定給申請人的開發用途更無從實現。32年后該協議終止后，被申請人又如何收回申請人已受讓的土地使用權？而且第三方的侵害行為不僅侵害了申請人的使用權，也同時占有了屬于被申請人的出讓土地所有權，已造成被申請人32年中將無法以所有權繼續履行出讓協議的約定。由于第三方侵害行為，申請人自然無法履行其協議約定的其在受讓土地上建農貿市場、居民住宅和綜合開發的受讓用途。即事實已造成協議無法繼續履行。

被申請人始終承認協議真實合法有效，就應按協議約定的權利義務，積極全面履行。該協議是附期限的合同，截止現在，該合同約定的時間僅僅過去才18年，還余32年，同時被申請人不僅僅是只向申請人交付的土地使用權，而是在該土地使用權50年合同期內雙方應受到合同權利、義務的約束。申請人在自身沒有能力阻止第三方侵害時，按照法律規定向被申請人通知請求解決，仲裁庭認為合法有效。而被申請人收到申請人書面請求和口頭請求后，承認知道第三方的侵害行為存在，確以已移交出讓土地為由而沒有履行法定的協助排除侵害義務，不符合《合同法》、《物權法》及相關法律規定。對被申請人認為其沒有協助申請人履行排除第三方侵害的理由仲裁庭不予支持。

綜上所述，申請人xx市城關鎮房地產開發公司法人資格沒有消滅，法人及法人代表楊某申請時效符合法律法規規定，被申請人xx市國土資源局認為申請人沒有法人資格，仲裁時效喪失，沒有協助義務的理由不能成立，本仲裁庭不予支持。

裁 決

綜上意見，根據《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第一百二十一條、第一百二十八條及相關法律規定，和《中華人民共和國仲裁法》第九條、第五十七條之規定，裁決如下：

一、申請人xx市城關鎮房地產開發公司（楊某）與被申請人xx市國土資源局（原xx市土管局）1992年6月7日，7月17日簽定的關于xx城區xxx渠、xx渠《國有土地使用權出讓協議》《補充協議》真實合法有效。

二、被申請人xx市國土資源局應在本裁決作出之日起15日內依法履行協助申請人排除第三方侵害事實，逾期承擔未履行義務給申請人造成的損失。

三、駁回申請人xx市城關鎮房地產開發公司（楊某）的其他仲裁請求。

本案仲裁費用申請人已預付。由申請人和被申請人各承擔50％，依據《合同法》第一百二十一條之規定，雙方當事人可向實施侵害行為的第三方追索解決。

如當事人對本裁決有異議，依據《中華人民共和國民事訴訟法》二百一十七條、二百六十條，《中華人民共和國仲裁法》五十八條、五十九條之規定，向xx市中級人民法院申請撤銷。